Pour une première maison, le financement se prépare en deux temps. La préqualification hypothécaire vous donne une estimation de ce que vous pourriez emprunter, en général sans vérification de votre dossier de crédit.

La préautorisation (souvent appelée préapprobation) va plus loin : le prêteur analyse votre crédit, vos revenus et vos dettes, puis garantit un taux pendant une période limitée, le plus souvent de 60 à 130 jours selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. (ACFC), et jusqu’à 6 mois chez certains prêteurs. Ni l’une ni l’autre ne garantit le prêt final, mais la seconde vous permet de chercher avec un budget plus précis et de présenter une offre d’achat plus solide.

Préqualification, préautorisation, préapprobation : quelle différence ?

La préqualification est une estimation, la préautorisation une analyse de votre dossier. Desjardins résume bien la différence : la préqualification « vous donne le montant approximatif que vous pourriez emprunter » et « ne demande aucune évaluation de votre dossier de crédit », alors que la préautorisation « demande une évaluation de votre dossier de crédit » et se fait quand vous commencez à chercher votre propriété (Desjardins Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.).

Les mots changent d’un prêteur à l’autre. Desjardins et la Banque Nationale parlent de préautorisation, la TD et l’ACFC de préapprobation, et l’ACFC précise que « les prêteurs ont des définitions et des critères différents pour chaque étape ». La Banque Nationale, par exemple, présente sa préautorisation comme un engagement à vous prêter, sous certaines conditions, et la distingue de la préapprobation. Avant de signer quoi que ce soit, demandez à votre prêteur ce que son document engage exactement.

Les trois étapes du financement d’un achat. Les termes et les durées varient d’un prêteur à l’autre. Sources : Desjardins, Centris, ACFC, Banque Nationale, TD, consultés le 9 novembre 2026
Préqualification Préautorisation (ou préapprobation) Approbation finale
Ce qu’elle vous donne Une estimation de ce que vous pourriez emprunter Le montant maximal que vous pourriez emprunter, avec un taux garanti Le financement d’une propriété précise
Ce que le prêteur analyse Les renseignements que vous fournissez Revenus, dettes, actifs et dossier de crédit Votre situation, la propriété choisie et sa valeur
Vérification du dossier de crédit Non, en général Oui, en général Oui
Protection contre une hausse des taux Aucune Le plus souvent de 60 à 130 jours, jusqu’à 6 mois selon le prêteur Taux fixé dans l’entente de financement
Quand la faire Dès que vous envisagez d’acheter Quand vous êtes prêt à visiter et à faire une offre Après l’acceptation de votre promesse d’achat

Qui a besoin d’une préqualification hypothécaire ?

Toute personne qui finance un achat avec un prêt hypothécaire, même un acheteur expérimenté. Pour un premier achat, elle vous donne un budget chiffré et vous dit combien de mise de fonds accumuler.

Si vous payez comptant, vous n’en avez pas besoin. Votre institution financière vous remet plutôt une lettre qui confirme que vous disposez des fonds. Jointe à votre promesse d’achat, cette preuve rassure le vendeur, puisque votre offre ne dépend d’aucun financement.

Quand faire chaque étape ?

Faites la préqualification dès que vous envisagez d’acheter, même un an ou deux à l’avance. Elle vous donne un ordre de grandeur et vous aide à fixer votre objectif d’épargne, par exemple dans un CELIAPP ou avec le RAP.

Gardez la préautorisation pour le moment où vous êtes prêt à visiter sérieusement, parce que sa garantie de taux a une durée limitée. Elle peut aller jusqu’à 120 jours, sous conditions, à la Banque Nationale et à la TD, et elle est généralement de 3 à 6 mois chez Desjardins, où la préautorisation elle-même reste valide 6 mois (Banque Nationale Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., TD Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., Desjardins Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.). Si elle expire avant que vous trouviez, vous devrez la renouveler.

Si votre situation financière va s’améliorer bientôt, attendez. Une augmentation de salaire, un prêt auto remboursé ou une dette de carte de crédit réglée peuvent changer le montant que vous pouvez emprunter. Mieux vaut que la préautorisation en tienne compte.

Ce que le prêteur vérifie pour une préautorisation

Le prêteur regarde vos actifs, votre revenu et votre niveau d’endettement, et il vérifie habituellement votre crédit. L’ACFC liste les documents généralement demandés :

  • une preuve d’identité ;
  • une preuve d’emploi, comme un talon de paie récent, ou vos avis de cotisation des deux dernières années si vous êtes travailleur autonome ;
  • une preuve que vous avez l’argent pour la mise de fonds et les frais de clôture, souvent des relevés bancaires ou de placement récents ;
  • vos autres actifs et toutes vos dettes : cartes de crédit, prêt auto, marge de crédit, prêt étudiant, pension alimentaire.

Le prêteur vous qualifie ensuite à un taux plus élevé que celui que vous paierez. C’est le test de résistance : les banques doivent utiliser le plus élevé de 5,25 % ou du taux négocié plus 2 points, pour les prêts assurés comme non assurés. Vos frais de logement ne doivent généralement pas dépasser 39 % du revenu brut de votre ménage (ratio ABD), et l’ensemble de vos dettes, 44 % (ratio ATD), selon l’ACFC (Se préparer à obtenir une hypothèque Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.). Pour voir l’effet de ces règles sur un budget réel à Québec, consultez combien vous pouvez emprunter pour acheter une propriété.

La préautorisation affecte-t-elle votre cote de crédit ?

Elle peut l’affecter. Desjardins Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. explique que la consultation répétée de votre dossier de crédit a parfois des incidences sur votre cote, par exemple si vous faites de nombreuses demandes de préautorisation ou de financement. Certaines demandes en ligne se font sans effet sur la cote : la TD l’indique pour sa préapprobation en ligne. Une préqualification, qui en général ne consulte pas votre dossier de crédit, ne l’affecte pas.

Regroupez donc vos démarches auprès d’un ou deux prêteurs plutôt que de multiplier les demandes. Entre la préautorisation et la signature chez le notaire, évitez aussi les gros achats : Desjardins prévient que des achats importants, comme une nouvelle voiture ou des meubles et électroménagers, peuvent réduire votre capacité d’emprunt, et même entraîner un refus. Pour bien comprendre ce que les prêteurs voient, lisez ce qu’est une cote de crédit et pourquoi elle compte.

Pourquoi la préautorisation donne du poids à votre offre d’achat

Prenons un exemple. Un vendeur demande 500 000 $ et reçoit deux offres le même jour. La première, à 525 000 $, vient d’un acheteur qui n’a fait aucune démarche auprès d’un prêteur. La seconde, au prix demandé, vient d’un acheteur préautorisé pour ce montant.

Les deux promesses d’achat contiennent probablement une condition de financement, et le vendeur cherche celle qui a le plus de chances de se rendre chez le notaire. La seconde offre est moins élevée, mais un prêteur a déjà analysé le dossier de l’acheteur. Une offre plus basse peut donc l’emporter si elle paraît plus sûre. La Banque Nationale le dit à sa façon : avec une préautorisation, votre offre d’achat « aura plus de poids ».

Une fois la propriété trouvée, vous devez quand même faire une demande de financement complète. Le prêteur tient alors compte du prix réel, de la valeur de la propriété et de votre situation à ce moment, et il peut encore refuser le prêt ou réduire le montant (ACFC Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.). C’est pour cette raison que la condition de financement reste dans votre promesse d’achat, même avec une préautorisation en main.

Comment obtenir une préautorisation hypothécaire

  1. Faites votre budget et une préqualification avec un calculateur ou un conseiller, pour savoir dans quelle fourchette chercher.
  2. Rassemblez vos documents : revenus, mise de fonds, dettes, pièces d’identité.
  3. Faites la demande en ligne, par téléphone ou en succursale auprès de votre institution financière, ou passez par un courtier hypothécaire, qui compare plusieurs prêteurs.
  4. Réservez votre taux et conservez la lettre ou le certificat de préautorisation : votre courtier immobilier et le vendeur pourront vous la demander.

Desjardins conseille de chercher une propriété sous le montant de votre préautorisation, pour garder une marge en cas de réparations urgentes ou de hausse des taux. Je donne le même conseil à mes clients acheteurs.

Questions fréquentes

Combien de temps une préautorisation hypothécaire est-elle valide ?

Cela dépend du prêteur. L’ACFC parle d’une garantie de taux de 60 à 130 jours. La Banque Nationale et la TD garantissent le taux jusqu’à 120 jours, sous conditions, et Desjardins généralement de 3 à 6 mois, avec une préautorisation valide 6 mois. Vérifiez la date sur votre lettre.

La préautorisation garantit-elle que j’obtiendrai mon prêt ?

Non. L’ACFC est claire : un prêteur peut refuser une hypothèque même après une préapprobation. Le prêt final dépend de la propriété choisie, de sa valeur, de votre mise de fonds et de votre situation au moment de la demande complète.

Puis-je demander une préautorisation à plusieurs prêteurs ?

Oui, mais chaque demande entraîne en général une consultation de votre dossier de crédit, et des consultations répétées peuvent affecter votre cote. Selon Centris Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., plusieurs demandes pour le même type de prêt dans une période déterminée comptent généralement pour une seule. Comparez les conditions avec un ou deux prêteurs, ou confiez la comparaison à un courtier hypothécaire.

Ma situation a changé depuis ma préautorisation. Que faire ?

Avisez votre prêteur. Desjardins précise qu’un changement de situation peut rendre la préautorisation invalide et toucher votre garantie de taux. Un nouvel emploi, une nouvelle dette ou une baisse de revenu se verront de toute façon à la demande de financement complète.

Ce qu’il faut retenir

Pour une première maison, commencez par la préqualification pour connaître votre budget et votre objectif d’épargne. Passez à la préautorisation quand vous êtes prêt à visiter, en tenant compte de la durée de la garantie de taux. Gardez une marge sous le montant autorisé. Jusqu’à la signature chez le notaire, n’ajoutez aucune dette et ne changez pas d’emploi sans en parler à votre prêteur. Pour l’ensemble du parcours, mon article sur les 7 étapes pour se préparer à l’achat d’une première maison reprend chaque étape dans l’ordre.

À propos de l'auteur

David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada.

Depuis 2013, David apporte une expertise unique sur le marché immobilier de Québec en conjuguant une approche axée sur la science de la donnée et la création multimédia.

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