Vous voyez une propriété qui vous plaît. Vous appelez le numéro sur la pancarte. Le courtier qui répond est celui du vendeur, et il vous propose gentiment une visite pour jeudi soir.

C’est le réflexe le plus courant chez les acheteurs, et c’est aussi celui qui vous laisse seul dans la pièce la plus importante de votre vie financière. Depuis le 10 juin 2022, ce courtier inscripteur n’a plus le droit de vous représenter en même temps que son vendeur. Il vous doit un traitement équitable, ce qui n’est pas du tout la même chose qu’un conseil.

Ce guide explique ce que la loi a changé, qui représente qui dans les quatre configurations possibles, ce que le courtier du vendeur doit obligatoirement vous dire, et combien la représentation coûte réellement. Tout est appuyé sur les documents officiels de l’OACIQ, que vous pouvez consulter vous-même.

L’essentiel

  • Depuis le 10 juin 2022, un courtier ne peut plus détenir un contrat de courtage vente et un contrat de courtage achat dans la même transaction. La double représentation est interdite (OACIQ, Le rôle du courtier immobilier depuis les modifications à la loi Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.).
  • Le courtier du vendeur doit vous recommander de vous faire représenter par votre propre courtier. S’il vous informe de ce droit, il applique la loi, pas une politesse commerciale.
  • Le traitement équitable est un plancher, pas une protection : donner de manière objective de l’information sur les faits pertinents et sur les droits et obligations de toutes les parties. Aucun conseil, aucune stratégie, aucune loyauté envers vous.
  • Attention au courtier collaborateur sans contrat, qui vous fait visiter sans vous représenter. L’OACIQ écrit qu’il « travaille de facto pour le vendeur ».
  • Pour être représenté, un contrat de courtage achat écrit est nécessaire : « le contrat verbal est nul ».
  • L’interdiction vise le résidentiel de moins de cinq logements. Au-delà, et dans le commercial, la double représentation reste permise.
  • Dans la RMR de Québec en juillet 2026, 20 % des unifamiliales se sont vendues à 5 % ou plus au-dessus du prix demandé, contre la moitié en mars (APCIQ, 6 août 2026 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.). Négocier sur des réflexes vieux de quatre mois coûte cher.

Ce qui a changé le 10 juin 2022

Avant cette date, un même courtier pouvait représenter le vendeur et l’acheteur dans une seule transaction. Il devait alors servir deux personnes dont les intérêts s’opposent sur le prix.

Le projet de loi 5, adopté par l’Assemblée nationale le 10 décembre 2021, a modifié la Loi sur le courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2). Les dispositions sont entrées en vigueur le 10 juin 2022. Depuis, l’OACIQ résume la règle ainsi : le courtier du vendeur « ne peut pas avoir un contrat de courtage vente et un contrat de courtage achat dans le cadre d’une même transaction ». S’il se retrouve dans cette situation, il « doit résilier son contrat de courtage achat », et il ne pourra réclamer aucune rétribution après la résiliation.

Trois précisions que la plupart des articles omettent.

Le contrat verbal ne vaut rien. L’OACIQ est catégorique : pour représenter un acheteur, « un contrat de courtage achat écrit devra être signé avec l’acheteur, car le contrat verbal est nul ». Une poignée de main et trois mois de visites ensemble ne créent aucune obligation de loyauté envers vous.

L’interdiction ne couvre pas tout. Elle vise les transactions résidentielles portant sur des immeubles de moins de cinq logements. Elle ne s’applique donc ni aux immeubles résidentiels de cinq logements et plus, ni au commercial, ni à l’industriel. Si vous achetez un cinq-plex ou un local commercial, un même courtier peut encore représenter les deux parties. Vérifiez-le avant de visiter.

Il existe aussi une exception géographique. La double représentation reste permise si aucun autre courtier n’est établi dans un rayon de 50 kilomètres de la propriété visée, et c’est au courtier déjà impliqué de déterminer si un collègue peut le remplacer (OACIQ, via Protégez-Vous Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.). Dans la région de Québec, cette condition n’est en pratique jamais remplie. Ailleurs au Québec, posez la question et faites vos propres vérifications.

Quatre scénarios, pas deux

La plupart des acheteurs pensent qu’il n’y a que deux cas de figure : soit j’ai un courtier, soit je n’en ai pas. L’OACIQ en décrit quatre, et c’est le troisième qui piège le plus de monde.

Configuration Qui vous représente Ce que le courtier présent vous doit Sa rétribution
1. Courtier du vendeur, acheteur seul Personne Traitement équitable. Il doit vous informer qu’il représente le vendeur, qu’il ne vous représente pas, et vous recommander votre propre courtier Prévue au contrat de courtage vente
2. Courtier du vendeur + votre courtier acheteur Votre courtier, par contrat écrit Conseil, loyauté, confidentialité, défense de vos intérêts Prévue à votre contrat de courtage achat, réduite du montant partagé par le courtier du vendeur
3. Courtier du vendeur + courtier collaborateur sans contrat Personne Traitement équitable seulement. Il « travaille de facto pour le vendeur » En fonction du partage prévu au contrat de courtage vente
4. Vendeur seul + votre courtier acheteur Votre courtier Conseil et défense de vos intérêts. Il doit un traitement équitable au vendeur non représenté Prévue à votre contrat de courtage achat

Source : OACIQ, Le rôle du courtier immobilier depuis les modifications à la loi Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., mis à jour le 31 juillet 2023.

Le scénario 3 est celui qui coûte le plus cher

Un courtier qui n’est pas celui du vendeur vous appelle, vous fait visiter une maison, vous aide à remplir une promesse d’achat. Vous croyez raisonnablement qu’il est de votre bord. Il ne l’est pas.

Sans contrat de courtage achat signé avec vous, l’OACIQ le classe comme courtier collaborateur sans contrat de courtage et écrit noir sur blanc qu’il « travaille de facto pour le vendeur ». Sa rétribution vient du partage prévu au contrat du vendeur. Il vous doit un traitement équitable, il doit vous remettre un avis écrit expliquant son rôle et son mode de rémunération, mais il ne défend pas vos intérêts.

La différence entre le scénario 2 et le scénario 3 tient à une signature. Rien d’autre.

Ce que le courtier du vendeur doit vous dire

Quand vous vous présentez seul à une visite, le courtier inscripteur a quatre obligations précises envers vous. Il doit vous informer qu’il représente le vendeur et défend ses intérêts. Il doit vous informer qu’il ne vous représente pas. Il doit vous recommander de vous faire représenter par votre propre courtier. Et si vous refusez, il doit vous informer qu’il vous accorde un traitement équitable.

Ce n’est pas une formalité vague. L’OACIQ publie un formulaire recommandé pour ça, l’Avis du courtier du vendeur à l’acheteur non représenté Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., dont le libellé officiel dit :

« L’AGENCE ou le COURTIER étant lié par contrat de courtage avec le vendeur ne représente pas et ne défend pas les intérêts de l’ACHETEUR. L’AGENCE ou le COURTIER protège et promeut les intérêts du vendeur. »

Le même formulaire définit le traitement équitable : communiquer « de manière objective l’information pertinente à la transaction, notamment à l’égard des droits et obligations de toutes les parties ». Lisez-le deux fois. On vous doit de l’information exacte. On ne vous doit ni analyse, ni recommandation de prix, ni stratégie.

Le courtier du vendeur reste tenu, envers tout le monde, de vérifier les renseignements qu’il fournit, de divulguer tout facteur défavorable relatif à la transaction, et d’éviter les conflits d’intérêts. Il ne peut exiger de vous aucune rétribution ni frais.

Ce que votre courtier fait que personne d’autre ne fera

Négocier à partir du marché d’aujourd’hui

L’achat d’une propriété porte une charge émotive forte. Le rôle de votre courtier est d’y opposer des comparables récents.

Le marché de Québec illustre pourquoi la fraîcheur des données compte. En juillet 2026, 20 % des unifamiliales de la RMR se sont vendues à 5 % ou plus au-dessus du prix demandé. En mars, c’était la moitié. Le prix médian de l’unifamiliale s’établissait à 460 000 $, en hausse de 1 % sur un an, et les propriétés se vendaient en moyenne après 26 jours sur le marché, avec 1 993 inscriptions en vigueur, soit un cinquième mois consécutif de hausse de l’offre (APCIQ, communiqué du 6 août 2026 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.).

Un acheteur qui négocie avec les réflexes du printemps surpaie. Un acheteur qui croit que le marché s’est effondré perd la maison. Entre les deux, il y a la lecture des ventes des dernières semaines dans le secteur précis qui vous intéresse.

La vérification diligente

Votre courtier ne se contente pas de lire la fiche descriptive. Il analyse la déclaration du vendeur pour repérer les vices potentiels, vérifie les servitudes, les empiétements et le zonage, et documente l’historique de la propriété et du secteur.

Sur l’inspection, le cadre a changé récemment. La norme BNQ 3009-500, qui encadre les pratiques d’inspection d’un bâtiment d’habitation en contexte de transaction immobilière, est obligatoire depuis le 1er octobre 2024 pour obtenir le certificat d’inspecteur en bâtiment résidentiel de la Régie du bâtiment du Québec. Une période de transition de trois ans court jusqu’au 1er octobre 2027, date à laquelle tous les inspecteurs devront détenir ce certificat (OACIQ Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.).

Concrètement, pendant cette transition, deux inspecteurs peuvent vous donner deux niveaux de protection très différents. Savoir lequel recommander fait partie du travail.

Le contrat de courtage achat

Le contrat de courtage achat, ou CCA, est le document qui transforme une relation cordiale en obligation légale. C’est un formulaire obligatoire de l’OACIQ. Il précise vos critères, les obligations du courtier envers vous, et les modalités de rétribution.

Sans lui, personne ne défend vos intérêts. Avec lui, votre courtier doit vous conseiller en fonction de vos besoins et de votre information confidentielle, et ne peut pas divulguer d’information stratégique vous concernant.

Le CCA prévoit aussi une protection que peu d’acheteurs connaissent : au moment de la signature, votre courtier doit vous informer par écrit que le contrat pourrait être résilié s’il devait présenter une promesse d’achat sur une propriété pour laquelle il agit déjà comme courtier du vendeur. C’est le mécanisme anti double représentation appliqué à votre dossier.

Pour le détail clause par clause, j’ai écrit un article distinct : comprendre le contrat de courtage achat immobilier.

Combien ça vous coûte réellement

C’est la question qui bloque la majorité des acheteurs, et la réponse tient dans une seule clause du formulaire.

Votre CCA prévoit une rétribution, en pourcentage ou en somme forfaitaire. Si le courtier du vendeur offre un partage à votre courtier, ce montant est déduit de ce que vous devez. Vous ne payez que la différence, s’il y en a une.

Voici un exemple illustratif. Les taux et les montants varient d’un dossier à l’autre, et celui-ci ne constitue pas une grille tarifaire.

Situation Rétribution au CCA Partagée par le courtier du vendeur Ce que vous payez
Propriété inscrite avec partage complet 9 200 $ 9 200 $ 0 $
Propriété inscrite avec partage partiel 9 200 $ 7 000 $ 2 200 $ + taxes
Vente par le propriétaire, sans partage 9 200 $ 0 $ 9 200 $ + taxes

Le formulaire encadre aussi la transparence, et c’est un droit qu’il faut exercer. Le contrat avertit que le montant offert par une autre agence « peut varier d’une agence à l’autre et d’une propriété à l’autre » et qu’il « peut également dépasser le taux de rétribution ou la somme forfaitaire qui a été convenue ». Surtout, votre courtier « devra informer l’ACHETEUR du montant de la rétribution qu’il peut s’attendre à recevoir si une transaction a lieu avant que l’ACHETEUR ne formule une proposition d’achat ».

Autrement dit : vous avez le droit de savoir combien votre courtier touchera sur cette propriété précise, avant de déposer votre offre. Demandez-le. Un courtier qui hésite vous apprend quelque chose.

Questions fréquentes

Est-ce que je dois payer mon courtier acheteur?

Souvent non, parfois en partie. Le montant offert en partage par le courtier du vendeur est déduit de la rétribution prévue à votre contrat de courtage achat. S’il la couvre entièrement, vous ne payez rien. S’il la couvre partiellement, ou s’il n’y a aucun partage, par exemple sur une propriété vendue par le propriétaire, vous comblez la différence. Votre courtier doit vous communiquer le montant attendu avant que vous ne fassiez une offre.

Puis-je acheter une propriété « à vendre par le propriétaire » avec mon courtier?

Oui. Votre contrat de courtage achat couvre n’importe quelle propriété, inscrite sur Centris ou non. C’est même la configuration où la représentation compte le plus, puisque l’autre partie n’est pas un professionnel. Votre courtier rédige la promesse d’achat et négocie, tout en devant au vendeur non représenté un traitement équitable. Sur ce sujet, voir aussi : acheter une maison sans courtier immobilier.

Le courtier acheteur est-il obligatoire?

Non. La loi ne vous oblige pas à être représenté. Si vous avancez seul, vous devenez un acheteur non représenté : vous gérez l’inspection, le financement, l’analyse légale et la négociation face à un professionnel dont le mandat est d’obtenir le meilleur prix pour quelqu’un d’autre.

Le courtier du vendeur peut-il me conseiller sur le prix à offrir?

Non. Il vous doit un traitement équitable, défini comme la communication objective des faits pertinents et des droits et obligations de chacun. Le conseil, lui, est réservé à son client. Il conseille le vendeur en fonction de l’information confidentielle et stratégique du vendeur.

J’ai visité seul avec le courtier du vendeur. Puis-je encore prendre mon propre courtier?

Oui, dans la grande majorité des cas, et c’est exactement ce qui s’est produit pour les cinq acheteurs mentionnés plus haut. Faites-le avant de déposer une promesse d’achat. Signalez à votre nouveau courtier que vous avez déjà visité la propriété, parce que certaines inscriptions prévoient des modalités particulières sur le partage de rétribution dans cette situation.

Un courtier peut-il me faire visiter sans contrat de courtage achat?

Oui, et c’est précisément le scénario 3. Il vous doit alors un traitement équitable et un avis écrit expliquant son rôle et son mode de rémunération, mais il ne vous représente pas. L’OACIQ considère qu’il travaille de facto pour le vendeur. Sans contrat écrit, il n’y a pas de représentation, parce que le contrat verbal est nul.

Rétablir l’équilibre

Le courtier du vendeur fait bien son travail quand il obtient le prix le plus élevé et les meilleures conditions pour son client. Ce n’est pas un adversaire déloyal : c’est un professionnel qui remplit son mandat.

Le problème n’est pas lui. C’est qu’en face, il n’y ait personne avec le même mandat pour vous.

Vous préparez un achat dans la région de Québec? Écrivez-moi, on regardera votre projet ensemble avant que vous ne visitiez quoi que ce soit.

Sources

  1. OACIQ, Le rôle du courtier immobilier depuis les modifications à la loi Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., mis à jour le 31 juillet 2023, consulté le 2 septembre 2026.
  2. OACIQ, Avis du courtier du vendeur à l’acheteur non représenté Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., formulaire recommandé AVIS-CVAN, version 1 (09/2023), consulté le 2 septembre 2026.
  3. OACIQ, Contrat de courtage exclusif : achat Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., formulaire obligatoire, clauses 6.2, 6.3 et 10, consulté le 2 septembre 2026.
  4. OACIQ, Comment faire la différence entre de la double représentation et l’obligation de traitement équitable? Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., mis à jour le 31 mai 2023, consulté le 2 septembre 2026.
  5. OACIQ, Nouvelle norme d’inspection en bâtiment d’habitation (BNQ 3009-500) Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 23 septembre 2024.
  6. APCIQ, RMR de Québec : le dynamisme exceptionnel du marché s’essouffle Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., communiqué du 6 août 2026, données de juillet 2026.
  7. OACIQ (Me Caroline Champagne, vice-présidente à l’encadrement), À chacun son courtier immobilier Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., Protégez-Vous, consulté le 2 septembre 2026. Champ d’application (moins de cinq logements) et exception du rayon de 50 km.
  8. Loi sur le courtage immobilier, RLRQ, c. C-73.2, telle que modifiée par le projet de loi 5 (adopté le 10 décembre 2021, en vigueur le 10 juin 2022).

Note. Ce guide fournit de l’information générale sur le cadre du courtage immobilier au Québec. Pour une situation précise, consultez un notaire ou un avocat. Pour vérifier le permis d’un courtier ou porter plainte : OACIQ Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 1 800 440-5110.

À propos de l'auteur

David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada.

Depuis plus de 13 ans, il apporte une expertise unique sur le marché immobilier de Québec en conjuguant une approche axée sur la science de la donnée, la création multimédia et l'agréabilité.

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