Acheter une maison sans courtier immobilier est parfaitement légal au Québec, et certains acheteurs ont de bonnes raisons de s’en passer. Mais une croyance revient souvent dans les questions qu’on me pose : plusieurs pensent qu’un notaire joue, au moment de l’achat, un rôle équivalent à celui d’un courtier immobilier. Ce n’est pas le cas, et la confusion sur ce point mène à des ententes mal ficelées bien plus souvent qu’à des économies réelles.

L’essentiel

  • Acheter sans courtier immobilier est légal au Québec. Mais dans la majorité des transactions, l’acheteur ne paie pas directement son courtier : sa rémunération est déjà prévue dans la structure de la transaction, que vous soyez représenté ou non;
  • Depuis le 10 juin 2022, la double représentation est interdite : un courtier ne peut plus représenter à la fois l’acheteur et le vendeur dans une même transaction résidentielle, et les ententes verbales n’ont plus aucune valeur légale;
  • Un notaire n’est pas un substitut à un courtier immobilier : il peut rédiger une promesse d’achat à votre demande, mais toujours de façon neutre. Il ne négocie pas le prix en votre faveur et ne défend les intérêts d’aucune des deux parties;
  • Si le vendeur n’est pas représenté, votre courtier immobilier a des obligations précises envers lui, dont l’obtention de sa déclaration écrite sur l’état de l’immeuble, un document qui réduit vos risques de vice caché non divulgué.

Ce que fait légalement un courtier qui vous représente

Un courtier immobilier qui vous représente est lié à vous par des obligations déontologiques précises. Ces obligations sont prévues au Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. (C-73.2, r. 1), adopté sous la Loi sur le courtage immobilier.

Concrètement, le titulaire de permis qui vous représente doit :

  • Protéger et promouvoir vos intérêts, tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à la transaction, et sans divulguer vos informations confidentielles ou stratégiques sans votre autorisation écrite (art. 15).
  • Exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, avec probité, courtoisie et esprit de collaboration (art. 62).
  • Informer toutes les parties sans exagération, dissimulation ni fausse déclaration sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction (art. 83).

Ces obligations sont contraignantes : un courtier en répond devant le syndic de l’OACIQ Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., l’organisme qui encadre la profession au Québec. Un acheteur non représenté ne bénéficie d’aucune de ces trois obligations envers lui : le courtier du vendeur, s’il y en a un, doit défendre le vendeur, pas vous.

Depuis 2022, la double représentation n’existe plus

Un changement structurel touche directement qui peut vous conseiller pendant une transaction. Depuis le 10 juin 2022, la Loi sur le courtage immobilier Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. interdit à un courtier de représenter à la fois l’acheteur et le vendeur dans une même transaction résidentielle, et les contrats de courtage verbaux n’ont plus aucune valeur légale : toute représentation doit reposer sur un contrat de courtage écrit et signé.

Cette interdiction touche aussi les courtiers immobiliers qui pratiquent en équipe. Chaque courtier immobilier demeure individuellement responsable devant l’OACIQ, mais l’esprit de la règle empêche que les membres d’une même équipe se retrouvent, dans les faits, à représenter les deux parties d’une même transaction. Avant 2022, un courtier immobilier pouvait techniquement représenter les deux camps, une situation que l’OACIQ jugeait à risque de conflit d’intérêts, même avec les meilleures intentions du courtier immobilier.

Le mythe à corriger. « Le notaire me protège autant qu’un courtier immobilier. » C’est faux. Le notaire est un officier public neutre : il authentifie l’acte de vente, vérifie le titre de propriété et s’assure qu’il est libre de charges non déclarées. Il peut, à votre demande, rédiger la promesse d’achat et ses clauses conditionnelles à titre de juriste en droit immobilier, mais il le fait de façon impartiale : il ne négocie pas le prix en votre faveur et ne représente les intérêts d’aucune des deux parties. Sa neutralité est justement ce qui l’empêche de jouer le rôle de conseiller d’une seule partie.

Si vous achetez d’un vendeur non représenté

Si vous êtes représenté par un courtier immobilier mais que le vendeur vend lui-même sa propriété (par exemple par l’entremise d’un site de vente entre particuliers), votre courtier immobilier a des obligations additionnelles envers ce vendeur non représenté, prévues par l’OACIQ :

  • Vérifier si la propriété n’est pas déjà inscrite ailleurs, malgré les apparences.
  • Confirmer l’identité du vendeur, puisqu’aucun courtier n’a fait cette vérification de son côté.
  • Informer le vendeur qu’il doit protéger les intérêts de l’acheteur qu’il représente, tout en lui accordant un traitement équitable.
  • Lui rappeler qu’il peut se faire représenter par le courtier de son choix.
  • Si le vendeur refuse toute représentation, remplir avec lui la Déclarations par le vendeur de l’immeuble, un formulaire dans lequel il consigne, en toute bonne foi, tout ce qu’il connaît de sa propriété.

Cette déclaration sert de preuve : en cas de vice caché découvert après la vente, elle permet de démontrer ce que le vendeur savait ou aurait dû savoir au moment de la transaction. Sans elle, prouver la connaissance préalable d’un vice devant les tribunaux devient nettement plus difficile pour l’acheteur, représenté ou non.

Si vous achetez sans aucune représentation, personne n’a l’obligation légale d’exiger cette déclaration en votre nom. Vous pouvez la demander vous-même dans votre promesse d’achat, mais rien ne force le vendeur à la fournir avant la signature s’il n’y est pas contractuellement tenu.

Un porte-bloc avec des feuilles blanches floues et non lisibles, un stylo posé dessus, à côté d'un trousseau de clés, lumière naturelle latérale
La déclaration du vendeur reste la meilleure protection contre un vice caché non divulgué, représenté ou non.

Ce que vous perdez concrètement sans représentation

Élément Avec un courtier qui vous représente Sans représentation
Conseil sur le prix à offrir Analyse des propriétés comparables vendues récemment Aucun conseil neutre disponible
Rédaction de la promesse d’achat Clauses conditionnelles adaptées à votre situation À votre charge, ou modèle générique
Déclaration du vendeur Exigée systématiquement par votre courtier Aucune obligation pour personne de l’exiger
Connaissance du zonage local Vérifications d’usage et de conformité À vérifier vous-même auprès de la municipalité
Confidentialité stratégique Protégée par l’art. 15 du Règlement Aucune protection équivalente

Ce tableau ne dit pas qu’acheter sans courtier est une mauvaise idée dans l’absolu : il montre plutôt à quoi vous renoncez précisément, pour que la décision soit prise en connaissance de cause plutôt que sur une impression d’économie.

Dans quels cas acheter sans courtier peut faire du sens

Certaines situations réduisent réellement le risque de se passer de représentation :

  • Vous détenez vous-même un permis de courtier immobilier. Vous connaissez déjà le processus et les obligations légales en jeu.
  • Vous avez déjà acheté plusieurs propriétés et êtes à l’aise avec la négociation, l’inspection et les clauses conditionnelles d’une promesse d’achat.
  • Vous avez une relation directe et de confiance avec le vendeur, par exemple un proche ou un membre de la famille, où le prix et les conditions sont déjà largement établis.
  • Vous achetez du neuf directement d’un constructeur, une situation encadrée différemment où le contrat préliminaire suit des règles distinctes.
  • Ni vous ni le vendeur ne souhaitez de représentation professionnelle, et les deux parties acceptent consciemment les risques que cela comporte.

En dehors de ces cas, la question à se poser n’est pas seulement « combien puis-je économiser? », mais « qui vérifie ce que je ne sais pas vérifier moi-même? ». Si la réponse penche plutôt vers la représentation, notre guide pour choisir un courtier immobilier détaille les critères à vérifier.

Faire une offre d’achat sans courtier : le prochain niveau de détail

Si vous avez déjà pris la décision d’acheter sans représentation et que vous êtes rendu à l’étape de négocier une offre face à un vendeur représenté, les enjeux changent : asymétrie d’information avec le courtier du vendeur, délais de financement à négocier, clauses d’inspection à formuler correctement. Ce guide-ci répond à la question de fond (devez-vous vous passer d’un courtier?) ; notre article Faire une offre d’achat sans votre courtier immobilier au Québec détaille la mécanique de la promesse d’achat elle-même.

Questions fréquentes

Est-ce légal d’acheter une maison sans courtier au Québec?

Oui. Rien dans la Loi sur le courtage immobilier n’oblige un acheteur à être représenté. La représentation est un choix, pas une obligation légale.

Un notaire peut-il remplacer un courtier?

Non. Le notaire peut, sur demande, rédiger la promesse d’achat et ses clauses conditionnelles à titre de juriste en droit immobilier, mais il agit toujours de façon neutre : il ne négocie pas le prix, ne conseille aucune des deux parties sur la valeur de la propriété et ne défend les intérêts de personne dans la transaction.

Le vendeur doit-il obligatoirement remplir une déclaration sur l’état de l’immeuble si je ne suis pas représenté?

Non, sauf si vous l’exigez vous-même comme condition dans votre promesse d’achat. Si vous êtes représenté, votre courtier a l’obligation d’obtenir cette déclaration lorsque le vendeur n’a pas de courtier.

Qu’est-ce qui a changé depuis le 10 juin 2022?

La double représentation (un même courtier ou une même équipe représentant à la fois l’acheteur et le vendeur) est interdite, et les contrats de courtage verbaux n’ont plus de valeur légale.

Sources

  1. OACIQ, Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (C-73.2, r. 1), art. 15, 62, 83 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., texte à jour au 1er avril 2026, consulté le 3 septembre 2026.
  2. OACIQ, La Loi sur le courtage immobilier et ses protections, en un coup d’oeil! Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., consulté le 3 septembre 2026 (double représentation interdite depuis le 10 juin 2022).
  3. OACIQ, Acheter d’un vendeur non représenté par un courtier
     Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.    , consulté le 3 septembre 2026.

Note : Ce guide fournit de l’information générale sur le courtage immobilier au Québec. Il ne constitue ni un avis juridique, ni un avis fiscal. Pour votre situation, consultez un professionnel qualifié.

À propos de l'auteur

David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada.

Depuis plus de 13 ans, il apporte une expertise unique sur le marché immobilier de Québec en conjuguant une approche axée sur la science de la donnée, la création multimédia et l'agréabilité.

Vous avez un projet immobilier?
Écrivez-moi dès maintenant →