Est-il préférable de vendre avant d'acheter ou l'inverse ?

C’est le dilemme classique. En effet, acheter d’abord offre la sécurité de savoir où l’on va, mais peut nécessiter un financement relais coûteux. Toutefois, vendre d’abord sécurise le budget, mais risque de vous laisser sans logis temporairement. C’est pourquoi je recommande souvent de vendre avec une date de possession éloignée, ce qui vous donne le temps d’acheter avec une offre non conditionnelle, augmentant vos chances de succès.

Vais-je vraiment dégager un profit important en achetant plus petit ?

Il faut être prudent avec les calculs. En effet, il faut déduire les frais de transaction du profit brut. Le droit de mutation sur le nouvel achat, les frais de déménagement, la rétribution du courtier et les rénovations potentielles réduisent l’écart. Par conséquent, le gain net réel est souvent inférieur à la simple différence de prix de vente. Nous effectuons une simulation de “net dans vos poches” avant de débuter.

Les frais de condo sont-ils une perte d'argent ?

Pas nécessairement. De plus, dans une maison, vous payez aussi pour la toiture et l’entretien, mais ces coûts sont irréguliers. En copropriété, ils sont mensualisés. Toutefois, depuis la Loi 16 , les fonds de prévoyance doivent être bien garnis. Il est crucial d’analyser les états financiers du condo pour s’assurer qu’aucune cotisation spéciale majeure n’est imminente, ce qui pourrait impacter votre budget de retraite.

Que se passe-t-il si je ne trouve rien après avoir vendu ?

Pour éviter cette situation, nous pouvons tenter d’inclure une condition de relocalisation dans votre contrat de vente, bien que cela puisse réduire le bassin d’acheteurs. Alternativement, la négociation d’une occupation après la vente (location temporaire au nouveau propriétaire) est une solution fréquente qui offre une marge de manœuvre de quelques semaines ou mois.

Dois-je rénover ma grande maison avant de la vendre ?

Rarement à 100 %. En effet, le retour sur investissement d’une rénovation majeure juste avant la vente est souvent incertain. Les acheteurs de grandes maisons veulent souvent personnaliser. Par conséquent, je recommande plutôt des travaux cosmétiques qui favorisent une vente rapide sans engager de capitaux importants.

Vendre pour acheter plus petit : downsizing à Québec

La décision de réduire son espace de vie (downsizing) constitue une étape charnière dans la gestion du patrimoine immobilier.

À Québec, en 2026, passer d’une vaste maison à étages à Charlesbourg ou Cap-Rouge vers une propriété plus modeste et fonctionnelle ne garantit plus automatiquement un dégagement de liquidités substantiel.

En effet, la rareté des bungalows rénovés et des copropriétés bien gérées a créé une pression sur les prix dans les secteurs convoités, réduisant parfois l’écart de valeur entre la “grande” et la “petite” propriété.

Toutefois, certains propriétaires abordent cette transition comme une simple formalité logistique, sous-estimant l’impact des frais de transaction sur leur profit net. Par conséquent, l’enjeu n’est pas seulement de vendre, mais de réussir un arbitrage financier entre deux marchés aux dynamiques parfois opposées.

C’est pourquoi une stratégie de synchronisation précise est requise pour transférer votre équité d’une propriété à l’autre, en visant à limiter le recours au financement temporaire coûteux.

Voici trois réalités techniques qui doivent être analysées pour valider la rentabilité de votre transition :

La dynamique de l’offre
Il existe actuellement une forte demande pour les propriétés sans escaliers dans la Ville de Québec. De plus, alors que l’offre de grandes maisons à étages est stable, la compétition pour des bungalows clé en main est vive. Vous pourriez vendre votre propriété actuelle dans un marché équilibré, pour ensuite devoir affronter une surenchère pour acquérir votre nouvelle résidence. Sans une stratégie d’achat préalable, le coût de votre nouvelle propriété pourrait s’avérer supérieur à celui de votre résidence actuelle.
Le coût réel de la mise à niveau
Acheter une maison plus petite signifie souvent acquérir une propriété plus ancienne (années 1960-1970) nécessitant une modernisation. Par ailleurs, le coût des matériaux et de la main-d’œuvre doit être pris en compte. Si le budget de travaux n’est pas soustrait mathématiquement de votre profit de vente net avant la transaction, le surplus financier espéré pour votre retraite pourrait être absorbé par la remise à neuf.
La gestion de l’équité et le financement relais
La majorité de votre mise de fonds pour le nouvel achat provient de l’équité de votre résidence actuelle. Toutefois, les institutions financières exigent souvent une offre d’achat inconditionnelle sur votre maison de départ pour accorder un financement relais (prêt relais). Une coordination imparfaite des dates de notaire peut vous obliger à contracter des dettes temporaires ou à accélérer la vente de votre grande maison, potentiellement à un prix inférieur à sa juste valeur marchande.

Critères	Achat séquentielle (risquée)	Approche synchronisée
Gestion de l’équité	L’argent est bloqué dans la maison actuelle. Nécessité fréquente d’un financement relais à taux plus élevé pour acheter la nouvelle maison avant la vente finale.	Coordination notariale. Tentative d’alignement des dates de signature pour utiliser le produit de la vente directement pour l’achat, minimisant les frais d’intérêts.
Logistique de déménagement	Si la maison est vendue avant d’avoir trouvé : risque de devoir louer temporairement et d’entreposer les meubles (double déménagement).	Entente d’occupation. Négociation d’une clause permettant de rester dans la maison vendue (moyennant loyer) jusqu’à la prise de possession de la nouvelle.
Stratégie d’offre d’achat	Offres conditionnelles à la vente de la maison actuelle. Souvent moins attractives pour les vendeurs dans les secteurs prisés de Québec.	Offre solidifiée. Mise en marché préalable ou pré-qualification rigoureuse pour présenter une offre considérée comme sérieuse et compétitive.

C’est le dilemme classique. En effet, acheter d’abord offre la sécurité de savoir où l’on va, mais peut nécessiter un financement relais coûteux. Toutefois, vendre d’abord sécurise le budget, mais risque de vous laisser sans logis temporairement. C’est pourquoi je recommande souvent de vendre avec une date de possession éloignée, ce qui vous donne le temps d’acheter avec une offre non conditionnelle, augmentant vos chances de succès.
Il faut être prudent avec les calculs. En effet, il faut déduire les frais de transaction du profit brut. Le droit de mutation sur le nouvel achat, les frais de déménagement, la rétribution du courtier et les rénovations potentielles réduisent l’écart. Par conséquent, le gain net réel est souvent inférieur à la simple différence de prix de vente. Nous effectuons une simulation de “net dans vos poches” avant de débuter.
Pas nécessairement. De plus, dans une maison, vous payez aussi pour la toiture et l’entretien, mais ces coûts sont irréguliers. En copropriété, ils sont mensualisés. Toutefois, depuis la Loi 16, les fonds de prévoyance doivent être bien garnis. Il est crucial d’analyser les états financiers du condo pour s’assurer qu’aucune cotisation spéciale majeure n’est imminente, ce qui pourrait impacter votre budget de retraite.
Pour éviter cette situation, nous pouvons tenter d’inclure une condition de relocalisation dans votre contrat de vente, bien que cela puisse réduire le bassin d’acheteurs. Alternativement, la négociation d’une occupation après la vente (location temporaire au nouveau propriétaire) est une solution fréquente qui offre une marge de manœuvre de quelques semaines ou mois.
Rarement à 100 %. En effet, le retour sur investissement d’une rénovation majeure juste avant la vente est souvent incertain. Les acheteurs de grandes maisons veulent souvent personnaliser. Par conséquent, je recommande plutôt des travaux cosmétiques qui favorisent une vente rapide sans engager de capitaux importants.