Si le vendeur refuse de payer la commission, dois-je vous payer de ma poche ?

C’est une préoccupation légitime. En effet, certains vendeurs autonomes refusent de collaborer. Toutefois, dans ce cas précis, la commission est payable par l’acheteur à travers le mécanisme de la promesse d’achat. Cela ne signifie pas nécessairement une sortie de fonds immédiate pour vous. La rétribution du courtier immobilier est incluse dans le prix d’achat offert à même le montant de l’offre d’achat. Par conséquent, la rétribution est financée à même votre hypothèque, rendant le service indolore pour votre trésorerie.

Le prix affiché sur les sites de vente directe est-il le bon prix ?

Pas nécessairement. En réalité, les vendeurs fixent souvent leur prix en fonction de leurs besoins plutôt que selon le marché. De plus, ils tentent souvent de conserver l’économie de commission pour eux. C’est pourquoi une analyse de prix est essentielle pour valider si le prix demandé est réaliste avant de déposer une promesse d’achat.

Pourquoi ne pas utiliser les formulaires gratuits fournis par le vendeur ?

Pour la sécurité juridique. En effet, bien que légaux, ces formulaires sont souvent simplifiés. Les formulaires de l’OACIQ, que nous utilisons, contiennent des clauses détaillées sur l’inspection, le financement, les vices cachés et les documents de copropriété. Par ailleurs, ils imposent des délais de réponse stricts, évitant que votre offre ne reste en suspens indéfiniment.

Est-ce que le vendeur va refuser mon offre si je suis représenté ?

La grande majorité des vendeurs souhaitent vendre. Toutefois, ils peuvent être craintifs face aux frais. Par conséquent, mon approche est professionnelle et respectueuse : nous présentons une offre solide et documentée. Souvent, le vendeur est rassuré de voir un professionnel prendre en charge la rédaction complexe des documents, tant que son montant net en main est satisfaisant.

Que se passe-t-il si l'inspection révèle des problèmes ?

C’est une étape critique. En effet, sans intermédiaire, l’acheteur doit confronter le vendeur sur les défauts de sa maison. C’est pourquoi nous agissons comme tampon. J’utilise les éléments du rapport d’inspection pour justifier objectivement une demande de travaux ou une révision de prix, en nous basant sur des faits techniques plutôt que sur des opinions, ce qui favorise une entente entre les partis.

Acheter directement du propriétaire à Québec

L’acquisition d’une propriété dans la Ville de Québec ne devrait pas être limitée par le type de pancarte affichée devant la maison. En 2026, un acheteur avisé doit pouvoir considérer 100 % de l’inventaire disponible, qu’il soit inscrit sur le réseau des courtiers immobiliers ou vendu directement par le propriétaire (ex: DuProprio).

En effet, se priver d’une partie du marché réduit les chances de trouver la propriété idéale dans des secteurs convoités comme Sillery, Lebourgneuf ou Cap-Rouge.

Toutefois, l’achat direct auprès d’un vendeur non représenté comporte des particularités techniques et juridiques. L’absence d’intermédiaire professionnel du côté vendeur crée une dynamique où l’acheteur doit assumer une charge de vérification accrue.

Par conséquent, l’objectif n’est pas d’éviter ces propriétés, mais de les acquérir avec la même rigueur qu’une transaction traditionnelle.

C’est pourquoi l’intervention d’un courtier immobilier agissant exclusivement pour l’acheteur permet de transformer une opportunité privée en une acquisition encadrée et professionnelle.

Voici trois réalités techniques qui nécessitent une vigilance accrue lors d’une transaction directe avec un propriétaire :

L’analyse du juste prix
Une perception populaire suggère que d’acheter sans courtier immobilier garantit un meilleur prix. En réalité, le vendeur autonome détermine souvent son prix en se basant sur ses attentes financières ou sur l’évaluation municipale, sans avoir accès aux données de ventes récentes de son quartier. Sans une analyse de prix indépendante, l’acheteur risque de payer un prix supérieur à la valeur réelle, le vendeur cherchant souvent à récupérer l’économie de commission pour lui-même.
La robustesse des formulaires contractuels
Les formulaires de promesse d’achat accessibles au grand public sont des contrats de base. De plus, ils peuvent manquer de clauses de protection spécifiques, de clarté et d’effets. Contrairement aux formulaires obligatoires de l’OACIQ, ces documents n’offrent pas toujours le même cadre de protection. Une promesse d’achat signée étant irrévocable, il est crucial qu’elle soit complète dès la première signature.
La gestion de la négociation et de l’inspection
Négocier directement avec le propriétaire occupant peut créer une friction émotionnelle. Par ailleurs, discuter des défauts révélés par l’inspection en face à face peut être perçu comme une critique personnelle par le vendeur, menant parfois à une rupture des négociations. L’absence d’un intermédiaire neutre pour rationaliser les demandes de travaux ou de baisse de prix rend la conclusion de la transaction plus délicate.

Ce graphique illustre le concept de "Prix demandé" (émotionnel) vs "Prix payé" (rationnel) grâce à l'intervention d'un courtier immobilier.

Critères	Acheter par vous-même	Acheter via mon accompagnement
Validation du prix	Basée sur le prix demandé par le vendeur ou l’évaluation municipale. Risque : Payer une prime émotionnelle non justifiée par le marché.	Analyse de prix : Démontrer objectivement la juste valeur marchande et négocier en fonction de ce qui est comparable et l’état du marché actuel.
Formulaires contractuels	Utilisation de formulaires standards. Peuvent manquer de précision sur les délais de conditions et les obligations de délivrance du vendeur.	Formulaires de l’OACIQ : Utilisation des formulaires officiels obligatoires offrant un cadre juridique strict et des mécanismes de protection éprouvés.
Suite à une expertise tierce	La renégociation directe peut être perçue comme une offense par le vendeur. Risque de blocage ou de refus de corriger les défauts.	Intermédiation neutre : Présentation factuelle du rapport d’expertise tierce pour négocier les correctifs ou le prix sans affecter la relation entre les parties.

C’est une préoccupation légitime. En effet, certains vendeurs autonomes refusent de collaborer. Toutefois, dans ce cas précis, la commission est payable par l’acheteur à travers le mécanisme de la promesse d’achat. Cela ne signifie pas nécessairement une sortie de fonds immédiate pour vous. La rétribution du courtier immobilier est incluse dans le prix d’achat offert à même le montant de l’offre d’achat. Par conséquent, la rétribution est financée à même votre hypothèque, rendant le service indolore pour votre trésorerie.
Pas nécessairement. En réalité, les vendeurs fixent souvent leur prix en fonction de leurs besoins plutôt que selon le marché. De plus, ils tentent souvent de conserver l’économie de commission pour eux. C’est pourquoi une analyse de prix est essentielle pour valider si le prix demandé est réaliste avant de déposer une promesse d’achat.
Pour la sécurité juridique. En effet, bien que légaux, ces formulaires sont souvent simplifiés. Les formulaires de l’OACIQ, que nous utilisons, contiennent des clauses détaillées sur l’inspection, le financement, les vices cachés et les documents de copropriété. Par ailleurs, ils imposent des délais de réponse stricts, évitant que votre offre ne reste en suspens indéfiniment.
La grande majorité des vendeurs souhaitent vendre. Toutefois, ils peuvent être craintifs face aux frais. Par conséquent, mon approche est professionnelle et respectueuse : nous présentons une offre solide et documentée. Souvent, le vendeur est rassuré de voir un professionnel prendre en charge la rédaction complexe des documents, tant que son montant net en main est satisfaisant.
C’est une étape critique. En effet, sans intermédiaire, l’acheteur doit confronter le vendeur sur les défauts de sa maison. C’est pourquoi nous agissons comme tampon. J’utilise les éléments du rapport d’inspection pour justifier objectivement une demande de travaux ou une révision de prix, en nous basant sur des faits techniques plutôt que sur des opinions, ce qui favorise une entente entre les partis.