Est-ce normal d'avoir un flux monétaire neutre ou négatif en 2026 ?

C’est une situation fréquente dans les quartiers centraux de Québec (Sainte-Foy, Montcalm, Limoilou) avec une mise de fonds de 20 %. Si vos revenus couvrent les dépenses mais pas la totalité du capital hypothécaire, vous devez injecter une somme mensuelle. Cependant, si votre locataire rembourse 900 $ de capital sur votre dette chaque mois, votre patrimoine net augmente, même si vos liquidités mensuelles diminuent légèrement.

Devrais-je acheter personnellement ou via une société (incorporation) ?

L’incorporation engendre des frais annuels et une complexité administrative. Elle est généralement pertinente pour les investisseurs ayant des revenus personnels élevés ou visant un parc immobilier important. Pour un premier triplex, la détention personnelle est souvent plus simple. Je vous recommande de valider ce choix avec un fiscaliste selon votre situation spécifique.

Que se passe-t-il si un locataire cesse de payer ?

Les délais au Tribunal administratif du logement (TAL) peuvent varier. Il est essentiel de prévoir un fonds de prévoyance liquide équivalent à 3 à 6 mois de loyers bruts pour pallier les vacances locatives ou les délais de paiement sans mettre en péril votre sécurité financière personnelle.

Est-il préférable d'attendre que les taux baissent ?

Historiquement, une baisse des taux d’intérêt tend à stimuler la demande et faire augmenter le prix des immeubles. Attendre peut signifier payer l’immeuble plus cher. L’approche patrimoniale privilégie le temps de détention pour laisser l’intérêt composé et le remboursement de capital agir sur le long terme.

À la retraite, devrais-je vendre mes immeubles ?

La vente déclenche l’imposition sur le gain en capital et la récupération d’amortissement. Une alternative souvent utilisée est le refinancement hypothécaire, qui permet d’extraire des liquidités de l’équité accumulée (non imposables au moment du retrait) tout en conservant l’actif. Cette stratégie doit être validée par votre planificateur financier.

Investir dans l'immobilier à Québec : Bâtir votre retraite (Guide)

En 2026, l’investissement immobilier dans la Ville de Québec ne s’apparente plus à la recherche de liquidités rapides. Avec la normalisation des taux d’intérêt et la valorisation soutenue des immeubles dans les secteurs centraux comme Montcalm, Limoilou ou la Cité-Universitaire, l’équation de rentabilité immédiate s’est complexifiée.

Pour l’investisseur immobilier qui prépare sa retraite, l’immeuble à revenus doit être envisagé non pas comme une source de revenus d’appoint immédiats, mais comme un véhicule de capitalisation à long terme.

Toutefois, certains acquéreurs calquent leur stratégie sur des modèles passés, cherchant un profit mensuel là où la véritable création de valeur réside dans le remboursement du capital par le locataire.

Par ailleurs, le cadre législatif du Québec, notamment les règles du Tribunal administratif du logement (TAL) concernant la reprise de logement, impose une vigilance accrue lors de la sélection des immeubles.

L’objectif est d’agir comme un gestionnaire d’actif, en sélectionnant une propriété qui sera liquide et juridiquement disponible au moment de votre transition vers la retraite.

Voici trois réalités financières et juridiques qui doivent être analysées pour sécuriser un projet d’investissement à long terme :

La réalité du flux monétaire vs la capitalisation
Dans le marché actuel de la Ville de Québec, générer un surplus de trésorerie significatif avec une mise de fonds standard de 20 % est difficile. Se concentrer uniquement sur cet indicateur peut mener à l’achat d’immeubles de moindre qualité. Le véritable moteur de croissance pour la retraite est la capitalisation (le remboursement de l’hypothèque par les loyers) combinée à l’appréciation de l’actif sur 20 ou 25 ans. C’est cette épargne forcée qui constitue le capital final.
Les contraintes de reprise de logement
Plusieurs investisseurs immobiliers acquièrent un triplex avec l’intention d’occuper le rez-de-chaussée à la retraite. Or, le Code civil du Québec protège strictement les locataires aînés (70 ans et plus) à faible revenu et de longue date. Acheter un immeuble sans analyser l’âge et l’ancienneté des occupants actuels peut compromettre votre projet d’occupation personnelle future.
L’impact fiscal à la revente (récupération d’amortissement)
La stratégie fiscale durant la détention consiste souvent à amortir l’immeuble. Cependant, lors de la vente, cet amortissement s’ajoute aux revenus imposables, en plus du gain en capital. Sans une stratégie de sortie planifiée, l’impact fiscal de l’année de la vente peut réduire considérablement le capital net disponible pour la retraite.

Ce graphique démontre l'effet de levier sur 25 ans : le flux monétaire reste modeste, mais l'équité nette (la richesse) explose grâce au remboursement de la dette.

Comparaison des approches pour la constitution de patrimoine sur 25 ans.

Critères	Court terme	Long terme
Indicateur de performance	Focus sur le surplus mensuel. Souvent faible à Québec avec les ratios actuels, menant à des compromis sur la qualité de l’immeuble.	Focus sur l’équité nette. L’objectif est le remboursement de l’hypothèque par le locataire. Le profit principal est l’épargne capitalisée sur 25 ans.
Analyse des locataires	Recherche le loyer maximum sans vérifier l’âge des occupants. Risque de contraintes légales si le propriétaire souhaite reprendre le logement plus tard.	Analyse des baux. Vérification de l’âge et de la durée d’occupation pour évaluer la flexibilité future de l’immeuble (revente ou occupation).
Considérations fiscales	Maximisation de l’amortissement annuel. Risque d’impact fiscal important lors de la vente (récupération d’amortissement) réduisant le capital net.	Stratégie de sortie. Évaluation préliminaire des options de refinancement ou de vente à terme pour optimiser le décaissement à la retraite.

C’est une situation fréquente dans les quartiers centraux de Québec (Sainte-Foy, Montcalm, Limoilou) avec une mise de fonds de 20 %. Si vos revenus couvrent les dépenses mais pas la totalité du capital hypothécaire, vous devez injecter une somme mensuelle. Cependant, si votre locataire rembourse 900 $ de capital sur votre dette chaque mois, votre patrimoine net augmente, même si vos liquidités mensuelles diminuent légèrement.
L’incorporation engendre des frais annuels et une complexité administrative. Elle est généralement pertinente pour les investisseurs ayant des revenus personnels élevés ou visant un parc immobilier important. Pour un premier triplex, la détention personnelle est souvent plus simple. Je vous recommande de valider ce choix avec un fiscaliste selon votre situation spécifique.
Les délais au Tribunal administratif du logement (TAL) peuvent varier. Il est essentiel de prévoir un fonds de prévoyance liquide équivalent à 3 à 6 mois de loyers bruts pour pallier les vacances locatives ou les délais de paiement sans mettre en péril votre sécurité financière personnelle.
Historiquement, une baisse des taux d’intérêt tend à stimuler la demande et faire augmenter le prix des immeubles. Attendre peut signifier payer l’immeuble plus cher. L’approche patrimoniale privilégie le temps de détention pour laisser l’intérêt composé et le remboursement de capital agir sur le long terme.
La vente déclenche l’imposition sur le gain en capital et la récupération d’amortissement. Une alternative souvent utilisée est le refinancement hypothécaire, qui permet d’extraire des liquidités de l’équité accumulée (non imposables au moment du retrait) tout en conservant l’actif. Cette stratégie doit être validée par votre planificateur financier.