Quelle est la mise de fonds minimale requise ?

Pour un propriétaire occupant, les règles sont les suivantes : 5 % pour un duplex (2 logements) et 10 % pour un triplex ou quadruplex (3 à 4 logements). Si vous n’habitez pas l’immeuble, la mise de fonds exigée est de 20 %. Notez que pour les mises de fonds inférieures à 20 %, la prime d’assurance prêt (SCHL) s’applique.

Puis-je reprendre un logement pour y habiter ?

Oui, c’est un droit du propriétaire, mais il est strictement encadré par le Code civil du Québec. Vous devez envoyer un avis de reprise de logement au moins 6 mois avant la fin du bail (pour les baux de 12 mois et plus). Attention : la reprise peut être interdite si le locataire est un aîné occupant les lieux depuis au moins 10 ans et possède un revenu admissible égal ou inférieur.

Comment évaluer la rentabilité d'un immeuble ?

Au-delà du multiplicateur de revenu brut (MRB), vous devez calculer les liquidités nettes (flux de trésorerie). Soustrayez des revenus bruts toutes les dépenses : hypothèque, taxes, assurances, mais aussi une provision pour la vacance (souvent 5 %) et la maintenance (5-10 %). Si le résultat est positif, l’immeuble s’autofinance. À Québec, sur les secteurs prisés, il faut souvent miser sur la prise de valeur à long terme plutôt que sur le profit mensuel immédiat. D’autres méthodes existent, notamment l’approche hypothèque/mise de fonds utilisée par les institutions financières.

Quels éléments techniques surveiller sur un vieux plex à Québec ?

Dans les quartiers centraux (Limoilou, Saint-Sauveur, Montcalm), soyez vigilants sur : les fondations (blocs de béton, moellons ou béton coulé), la présence de plomberie en acier galvanisé ou en plomb (à remplacer pour les assurances), le câblage électrique (panneaux à fusibles ou filage d’aluminium) et la conformité des garde-corps et escaliers extérieurs.

Acheter un immeuble à revenus à Québec

Un immeuble à revenus, souvent désigné sous le terme plex (duplex, triplex ou quadruplex), est une propriété résidentielle composée de plusieurs unités d’habitation distinctes, permettant à l’acquéreur de se loger tout en percevant des loyers pour financer l’investissement.

Au-delà de la simple habitation, il s’agit d’une opération financière stratégique. Contrairement à la maison unifamiliale qui constitue une dépense nette, l’immeuble locatif permet de devenir un propriétaire-occupant stratégique.

Ce type de bien répond à un double objectif : réduire son coût de logement personnel grâce aux revenus locatifs et bâtir un patrimoine à long terme en utilisant le levier bancaire.

C’est la structure juridique et fiscale qui permet de déduire les intérêts et les dépenses d’entretien, transformant votre résidence en actif productif.

Le marché des petits immeubles à revenus (moins de 5 logements et résidentiel seulement) dans la Ville de Québec affiche une stabilité rassurante, soutenue par un taux d'inoccupation historiquement bas qui sécurise les revenus des propriétaires.

Prix de vente moyen par arrondissement au cours des 12 derniers mois

Arrondissement	Prix de vente moyen des 12 derniers mois
Beauport	504 640$
Charlesbourg	582 102$
La Cité-Limoilou	592 664$
La Haute-Saint-Charles	553 212$
Les Rivières	528 959$
Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge	682 693$

La distinction fondamentale est légale et financière : l’immeuble à revenus possède un statut cadastral et un zonage reconnaissant plusieurs logements indépendants, alors que la maison avec logement accessoire (souvent appelé bi-génération ou logement d’appoint) reste une unifamiliale avec un usage secondaire.

Voici les nuances techniques pour guider votre décision :

Le financement et la qualification : Les institutions financières intègrent un pourcentage des revenus locatifs (généralement 50 % à 100 %) dans le calcul de vos ratios d’amortissement de la dette pour un plex. Pour une maison avec logement accessoire, la reconnaissance du revenu est plus stricte et souvent limitée, ce qui peut réduire votre capacité d’emprunt.
La valorisation marchande : La valeur d’un plex est en partie déterminée par sa rentabilité (méthode du revenu), alors que la maison avec logement accessoire est évaluée selon la méthode de comparaison (ventes de maisons similaires). L’ajout d’une cuisine au sous-sol d’une maison ne garantit pas une récupération de l’investissement à la revente.
La conformité et les assurances : L’immeuble à revenus est conçu pour la location (compteurs électriques séparés, insonorisation, coupe-feu, etc.). Une maison transformée doit être validée par la municipalité pour être assurée adéquatement. En cas de sinistre, un logement non déclaré peut entraîner la nullité de votre police d’assurance habitation.

L’acquisition d’un immeuble locatif s’adresse aux acheteurs prêts à assumer le rôle de gestionnaire immobilier et à composer avec la législation du Tribunal administratif du logement (TAL) en échange d’une croissance accélérée de leur avoir net.

Une analyse objective des deux volets s’impose :

Les avantages stratégiques :

L’effet de levier fiscal : Vous pouvez déduire de vos revenus imposables les dépenses liées à la portion locative (intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurances, entretien). C’est un avantage fiscal puissant inaccessible au propriétaire d’unifamiliale.
Le remboursement du capital par tiers : Ce sont vos locataires qui remboursent une portion significative de votre dette hypothécaire chaque mois.
L’optimisation du crédit : Les revenus locatifs bonifient votre dossier de crédit, facilitant potentiellement d’autres acquisitions futures.

Les responsabilités et risques :

La gestion locative : Vous devez maîtriser les règles du TAL (reprise de logement, augmentation de loyer, cession de bail). La gestion des relations humaines et des impayés demande du temps et du sang-froid.
L’entretien structurel : Les coûts de maintenance sont multipliés. Remplacer trois chauffe-eau ou refaire la toiture d’un bâtiment de plus grande dimension exige un fonds de roulement plus important.
La rentabilité courante : Avec les taux d’intérêt actuels, il est fréquent que les loyers ne couvrent pas la totalité des dépenses mensuelles au début. Vous devez avoir la capacité financière de combler le déficit (flux de trésorerie négatif) temporairement.

Si la gestion active d’un immeuble vous semble trop contraignante, voici trois alternatives logiques pour investir en immobilier.

La maison intergénérationnelle : Si votre objectif est de loger un proche (parent ou enfant) plutôt qu’un locataire inconnu. La cohabitation est plus harmonieuse et vous évitez les complexités du bail résidentiel standard, mais vous ne générez pas nécessairement de revenus de marché.
Le condo locatif : Vous achetez une unité pour la louer sans y habiter. La gestion du bâtiment (extérieur, toiture) est déléguée au syndicat de copropriété. C’est moins de travail, mais les frais de condo réduisent la marge bénéficiaire mensuelle.
Les FPI (Fonds de Placement Immobilier) : Pour l’investisseur qui veut éviter toute gestion. Vous achetez des parts de portefeuilles immobiliers en bourse. C’est un investissement 100 % passif et liquide, mais vous ne bénéficiez pas de l’effet de levier hypothécaire personnel (emprunter pour investir).

Pour un propriétaire occupant, les règles sont les suivantes : 5 % pour un duplex (2 logements) et 10 % pour un triplex ou quadruplex (3 à 4 logements). Si vous n’habitez pas l’immeuble, la mise de fonds exigée est de 20 %. Notez que pour les mises de fonds inférieures à 20 %, la prime d’assurance prêt (SCHL) s’applique.
Oui, c’est un droit du propriétaire, mais il est strictement encadré par le Code civil du Québec. Vous devez envoyer un avis de reprise de logement au moins 6 mois avant la fin du bail (pour les baux de 12 mois et plus). Attention : la reprise peut être interdite si le locataire est un aîné occupant les lieux depuis au moins 10 ans et possède un revenu admissible égal ou inférieur.
Au-delà du multiplicateur de revenu brut (MRB), vous devez calculer les liquidités nettes (flux de trésorerie). Soustrayez des revenus bruts toutes les dépenses : hypothèque, taxes, assurances, mais aussi une provision pour la vacance (souvent 5 %) et la maintenance (5-10 %).

Si le résultat est positif, l’immeuble s’autofinance. À Québec, sur les secteurs prisés, il faut souvent miser sur la prise de valeur à long terme plutôt que sur le profit mensuel immédiat.

D’autres méthodes existent, notamment l’approche hypothèque/mise de fonds utilisée par les institutions financières.
Dans les quartiers centraux (Limoilou, Saint-Sauveur, Montcalm), soyez vigilants sur : les fondations (blocs de béton, moellons ou béton coulé), la présence de plomberie en acier galvanisé ou en plomb (à remplacer pour les assurances), le câblage électrique (panneaux à fusibles ou filage d’aluminium) et la conformité des garde-corps et escaliers extérieurs.