J'ai acheté sans garantie légale. Puis-je poursuivre pour un vice caché ?

Non, en général, cette clause protège le vendeur contre les défauts qu’il ignorait. Cependant, si le vendeur connaissait le vice et vous a menti délibérément pour le cacher, vous pouvez le poursuivre pour fraude (dol). En effet, la loi interdit d’exclure sa responsabilité pour ses propres mensonges, même dans une vente aux risques et périls.

Combien de temps ai-je pour découvrir un vice ?

La loi ne fixe aucune date limite pour la découverte du problème; cela peut survenir 5 ou 10 ans après l’achat. En revanche, une fois que vous découvrez le vice, le chronomètre démarre immédiatement. Par conséquent, vous devez dénoncer la situation au vendeur par écrit dans un délai raisonnable, généralement à l’intérieur de quelques mois suivant l’apparition des signes.

L'inspecteur n'a rien vu. Est-il responsable ?

Cela dépend de la nature du défaut. Si le vice était apparent et que l’inspecteur l’a manqué par négligence, il engage sa responsabilité professionnelle. Toutefois, l’inspection préachat reste un examen strictement visuel. Ainsi, l’inspecteur ne peut pas deviner ce qui se cache derrière les murs fermés et ne porte aucune responsabilité pour les vices réellement invisibles.

Vices cachés

Un vice caché est un défaut majeur existant avant la vente, invisible lors de l’inspection et inconnu de l’acheteur. Il doit diminuer la valeur de l’immeuble ou empêcher son usage normal pour justifier une annulation de la transaction ou une réduction du prix.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Le Code civil du Québec encadre strictement cette notion pour protéger les parties. En effet, pour gagner en cour, l’acheteur doit prouver quatre critères cumulatifs sans exception. D’abord, le vice doit être caché; une Inspection préachat diligente ne pouvait pas le déceler. Ensuite, le défaut doit être antérieur à la vente. De plus, il doit être grave, au point de diminuer l’usage ou la valeur de la propriété de façon significative. Finalement, il doit être inconnu de l’acheteur au moment de l’achat. Si le vendeur a mentionné le problème dans la Déclaration du vendeur, le recours tombe car l’acheteur a acheté en connaissance de cause.

Le protocole

Vous découvrez de la moisissure ou une fissure inquiétante ? Arrêtez tout immédiatement. En effet, la réaction naturelle de réparer l’urgence constitue souvent une erreur fatale. Si vous arrachez le mur et effectuez les travaux sans avertir le vendeur, vous détruisez la preuve. Par conséquent, le tribunal rejettera probablement votre demande d’indemnisation car le vendeur n’a pas pu constater les dommages. D’abord, documentez la situation avec des photos et vidéos claires. Ensuite, envoyez une mise en demeure avant de toucher à quoi que ce soit, sauf s’il y a un danger immédiat pour la sécurité des occupants.

Usure normale ou vice caché ?

Une propriété usagée s’use naturellement avec le temps. Par conséquent, il faut distinguer la vétusté du véritable vice couvert par la Garantie légale. Par exemple, un drain français qui bloque après 40 ans de service relève de l’entretien normal, et non d’un vice caché. L’acheteur assume ce risque inhérent à l’âge du bâtiment. Toutefois, une fissure majeure dans la fondation, camouflée volontairement par du crépi frais avant la vente, constitue un vice caché. Le juge évalue toujours si le défaut dépasse l’usure raisonnable compte tenu de l’âge et du prix de l’immeuble.

La dénonciation écrite

La loi oblige l’acheteur à dénoncer le vice au vendeur dans un délai raisonnable après sa découverte. Ainsi, vous devez aviser l’ancien propriétaire par écrit, idéalement par courrier recommandé, pour conserver une trace officielle. Un simple appel téléphonique ou un échange verbal ne suffit pas pour protéger vos droits juridiques. Cette lettre informe le vendeur du problème et lui donne la chance de venir examiner les lieux. C’est une procédure stricte que votre Notaire ou votre avocat vous rappellera d’ailleurs de suivre à la lettre.

Besoin d’un avis d’expert ?

La découverte d’un vice caché génère beaucoup d’émotion. Par conséquent, avant de lancer des poursuites coûteuses, je vous recommande de consulter un avocat spécialisé ou un expert en bâtiment pour valider votre dossier.

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Non, en général, cette clause protège le vendeur contre les défauts qu’il ignorait. Cependant, si le vendeur connaissait le vice et vous a menti délibérément pour le cacher, vous pouvez le poursuivre pour fraude (dol). En effet, la loi interdit d’exclure sa responsabilité pour ses propres mensonges, même dans une vente aux risques et périls.
La loi ne fixe aucune date limite pour la découverte du problème; cela peut survenir 5 ou 10 ans après l’achat. En revanche, une fois que vous découvrez le vice, le chronomètre démarre immédiatement. Par conséquent, vous devez dénoncer la situation au vendeur par écrit dans un délai raisonnable, généralement à l’intérieur de quelques mois suivant l’apparition des signes.
Cela dépend de la nature du défaut. Si le vice était apparent et que l’inspecteur l’a manqué par négligence, il engage sa responsabilité professionnelle. Toutefois, l’inspection préachat reste un examen strictement visuel. Ainsi, l’inspecteur ne peut pas deviner ce qui se cache derrière les murs fermés et ne porte aucune responsabilité pour les vices réellement invisibles.