« Je suis ici avec un permis de travail, je n’ai pas la citoyenneté ni la résidence permanente, ai-je même le droit d’acheter ? » C’est une question que je reçois régulièrement de clients nouvellement arrivés à Québec, et la réponse courte est oui, sous des conditions précises que la plupart des gens ne connaissent pas. La confusion est compréhensible : le Canada a interdit l’achat résidentiel par des non-Canadiens en 2023, et cette interdiction est encore en vigueur. Mais elle a toujours contenu des exceptions ciblées pour les résidents temporaires, et ces exceptions sont plus précises, et plus limitées, que ce qu’on lit habituellement.

L’essentiel

  • La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens est en vigueur depuis le 1er janvier 2023 et a été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027 (ministère des Finances Canada, 4 février 2024 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.).
  • Un détenteur de permis de travail peut acheter s’il lui reste au moins 183 jours de validité sur son permis à la date d’achat, et s’il n’a pas déjà acheté une autre propriété pendant la période d’interdiction (Règlement DORS/2022-250 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.).
  • Un détenteur de permis d’études peut acheter, mais à des conditions plus serrées : inscription dans un établissement désigné, déclarations de revenus produites pour chacune des 5 années d’imposition précédentes, présence physique au Canada d’au moins 244 jours par année sur ces 5 années, prix d’achat sous 500 000 $, et aucun autre achat pendant la période d’interdiction.
  • Une propriété située hors des régions métropolitaines de recensement et des agglomérations de recensement (au sens de Statistique Canada) échappe entièrement à l’interdiction, peu importe le statut de l’acheteur.
  • L’avenir de la loi après le 1er janvier 2027 n’est pas encore tranché : le gouvernement étudierait un assouplissement ciblé plutôt qu’une prohibition générale (BLG, juillet 2026 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.), mais rien n’est confirmé au moment d’écrire ces lignes.

Le mythe qu’il faut corriger d’abord

« Les résidents temporaires ne peuvent pas acheter au Canada », c’est le raccourci qu’on entend le plus souvent, et il est faux.

La loi vise les acheteurs qui n’ont aucun lien de résidence avec le Canada : elle exempte explicitement les résidents temporaires qui satisfont à des conditions prescrites, les personnes protégées, et les non-Canadiens qui achètent avec un conjoint canadien ou résident permanent (Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, art. 4(2) Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.). Le problème n’est pas l’interdiction totale, c’est que les conditions exactes de ces exceptions sont peu diffusées en français, et que deux notions souvent confondues, à savoir le statut d’immigration et la résidence fiscale, ne s’appliquent pas de la même façon.

Qui est visé par l’interdiction, exactement

La Loi définit un « non-Canadien » comme une personne qui n’est ni citoyenne canadienne, ni inscrite comme Indienne au sens de la Loi sur les Indiens, ni résidente permanente, ainsi que les sociétés et entités contrôlées par de telles personnes (art. 2 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.). Un résident temporaire, permis de travail ou permis d’études en poche, entre techniquement dans cette définition. C’est pour cette raison qu’une exception spécifique existe à son intention, plutôt qu’une exclusion générale.

Permis de travail : la condition la plus simple

Un détenteur de permis de travail (ou d’une autorisation de travailler) peut acheter une propriété résidentielle s’il remplit deux conditions (DORS/2022-250 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.) :

  • Il lui reste 183 jours ou plus de validité sur son permis de travail à la date de l’achat.
  • Il n’a pas déjà acheté une propriété résidentielle au Canada pendant la période d’interdiction.

Il n’y a pas de plafond de prix pour cette exception, contrairement à celle des permis d’études. Le critère est la durée restante du permis, pas le nombre d’années déjà passées au Canada.

Permis d’études : des conditions plus serrées

Un détenteur de permis d’études, inscrit dans un établissement d’enseignement désigné, peut acheter s’il remplit l’ensemble de ces conditions :

  • Avoir produit ses déclarations de revenus pour chacune des 5 années d’imposition précédant l’année de l’achat.
  • Avoir été physiquement présent au Canada au moins 244 jours par année, sur ces 5 années.
  • Le prix d’achat ne dépasse pas 500 000 $.
  • Il n’a pas déjà acheté une propriété résidentielle au Canada pendant la période d’interdiction.

En un coup d’œil, voici comment les deux voies d’admissibilité se comparent :

Comparaison des conditions d’admissibilité, permis de travail et permis d’études
Critère Permis de travail Permis d’études
Condition principale 183 jours ou plus de validité restante sur le permis 5 années de déclarations de revenus produites
Présence physique exigée Non précisée par le règlement 244 jours ou plus par année, sur ces 5 années
Plafond de prix Aucun 500 000 $
Établissement désigné requis Non applicable Oui
Limite de propriétés Une seule pendant la période d’interdiction Une seule pendant la période d’interdiction

Source : Règlement DORS/2022-250 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre..

Un petit sablier et une clé en laiton posés sur une pile de documents officiels flous et non lisibles, sur un bureau sombre, le sablier et la clé éclairés d'une lumière chaude et le reste du bureau dans une pénombre bleutée >Les délais, 183 jours pour un permis de travail, 5 ans pour un permis d’études, sont au cœur de l’admissibilité.

Où la localisation change tout

L’interdiction ne s’applique qu’aux propriétés situées à l’intérieur d’une région métropolitaine de recensement ou d’une agglomération de recensement, selon la classification géographique type de Statistique Canada (DORS/2022-250 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.). En dehors de ces zones, un non-Canadien peut acheter sans avoir à satisfaire aux exceptions décrites plus haut, peu importe son statut. La ville de Québec elle-même est une région métropolitaine de recensement : une propriété dans la ville ou sa banlieue immédiate reste donc soumise à l’interdiction sauf exception applicable, tandis qu’une propriété dans une municipalité rurale plus éloignée peut y échapper entièrement. Vérifier le statut exact d’une adresse précise demande de consulter la classification de Statistique Canada.

Les autres exceptions à connaître

Au-delà des résidents temporaires, la Loi exempte aussi :

  • Les personnes protégées au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés.
  • Les non-Canadiens qui achètent avec un époux, conjoint de fait, ou partenaire qui est citoyen canadien, résident permanent, ou lui-même admissible à une exception.

Ce que le statut d’immigration ne détermine pas : l’impôt sur le revenu locatif

Le statut de « non-Canadien » aux fins de la Loi sur l’interdiction d’achat dépend de la citoyenneté et de la résidence permanente. Le régime fiscal applicable à un revenu locatif dépend de la résidence fiscale, une notion différente qui repose sur les liens de résidence réels avec le Canada (présence physique, logement, famille, comptes bancaires).

Un résident temporaire qui vit et travaille au Canada depuis plusieurs mois est généralement considéré résident fiscal canadien, et déclare son revenu locatif comme n’importe quel résident, pas selon le régime des non-résidents. La retenue applicable aux non-résidents ne vise que les propriétaires qui sont, au moment où le revenu locatif est gagné, non-résidents fiscaux du Canada, ce qui est un cas différent de celui d’un résident temporaire installé au pays. Cette distinction dépend de faits propres à chaque situation : elle mérite une confirmation avec un fiscaliste plutôt qu’une règle générale appliquée par défaut.

Marche à suivre concrète

  1. Confirmer l’admissibilité avant de magasiner. Calculer les jours de validité restants sur le permis, ou les 5 années de présence et de déclarations fiscales pour un permis d’études, avant de s’attacher à une propriété précise.
  2. Vérifier le statut géographique de l’adresse visée si elle se situe en dehors d’un grand centre, puisque l’exemption territoriale peut s’appliquer indépendamment du statut d’immigration.
  3. Consulter un notaire ou un avocat spécialisé en immobilier pour la vérification légale du dossier, en plus du courtier immobilier qui accompagne la recherche et la négociation.
  4. Rassembler les documents à l’avance : preuve de statut d’immigration valide, preuve de revenu, et pour un permis d’études, les avis de cotisation des 5 dernières années.
  5. Prévoir la préqualification hypothécaire comme n’importe quel acheteur : l’admissibilité à acheter selon la Loi et l’admissibilité au financement hypothécaire sont deux vérifications distinctes. Voir Préqualification hypothécaire et achat d’une première maison et Combien puis-je emprunter pour acheter une propriété ? pour la mécanique du calcul de capacité d’emprunt, qui s’applique de la même façon à un résident temporaire admissible.

Après le 1er janvier 2027 : une incertitude à surveiller

L’interdiction actuelle expire le 1er janvier 2027, sauf nouvelle prolongation. Au moment d’écrire ces lignes, le gouvernement fédéral n’a annoncé aucune décision finale sur ce qui suivra. Certaines analyses évoquent un virage vers des exemptions ciblées plutôt qu’une reconduction pure et simple, par exemple pour les projets qui augmentent l’offre de logements, plutôt qu’une interdiction générale maintenue telle quelle (BLG, juillet 2026 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.). Pour un résident temporaire qui planifie un achat après cette date, la prudence est de vérifier l’état de la loi au moment de la transaction plutôt que de se fier à cet article ou à tout autre contenu publié avant l’échéance.

Questions fréquentes

Un résident temporaire peut-il acheter une maison au Québec en 2026 ?

Oui, s’il détient un permis de travail avec au moins 183 jours de validité restante, ou un permis d’études avec 5 années de présence et de déclarations fiscales documentées et un prix d’achat sous 500 000 $, et qu’il n’a pas déjà acheté de propriété résidentielle au Canada pendant la période d’interdiction.

Une propriété en dehors de Québec ou de Montréal échappe-t-elle à l’interdiction ?

Cela dépend de la classification officielle de l’adresse, pas d’une impression de « campagne » ou de « banlieue ». Seules les propriétés situées hors des régions métropolitaines de recensement et des agglomérations de recensement au sens de Statistique Canada sont exemptées automatiquement, peu importe le statut de l’acheteur.

Le statut de résident temporaire change-t-il l’imposition du revenu locatif ?

Pas directement. L’imposition dépend de la résidence fiscale, une notion distincte du statut d’immigration. Un résident temporaire établi au Canada est généralement résident fiscal et déclare son revenu locatif comme tout résident. Cette évaluation dépend des faits propres à chaque dossier et mérite une confirmation avec un fiscaliste.

Que se passe-t-il si j’achète, puis que mon permis expire sans être renouvelé ?

La Loi encadre les conditions au moment de l’achat. Une fois la propriété acquise sous une exception valide, un changement subséquent de statut d’immigration ne fait pas l’objet, dans le texte de la Loi, d’une obligation automatique de revente. Les conséquences fiscales et migratoires d’un changement de statut restent toutefois à valider avec un fiscaliste et un conseiller en immigration, puisqu’elles dépassent le cadre de cette loi.

En résumé

  1. Les résidents temporaires ne sont pas exclus de l’achat résidentiel au Canada : la Loi prévoit des exceptions précises, pas une interdiction totale.
  2. Permis de travail : 183 jours de validité restante suffisent, sans plafond de prix. Permis d’études : 5 années de présence et de déclarations fiscales, prix sous 500 000 $. Dans les deux cas, une seule propriété par acheteur pendant la période d’interdiction.
  3. Le statut d’immigration et la résidence fiscale sont deux évaluations distinctes : ne pas présumer qu’un revenu locatif sera taxé comme celui d’un non-résident simplement parce que le statut d’immigration est temporaire.

Si votre situation combine un statut de résident temporaire et un projet d’achat, c’est exactement le genre de dossier qui mérite une vérification personnalisée avant toute démarche d’achat.

Sources

  1. Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (L.C. 2022, ch. 10, art. 235), texte consolidé Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., consulté le 3 septembre 2026.
  2. Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, DORS/2022-250 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., consulté le 3 septembre 2026.
  3. Ministère des Finances Canada, Le gouvernement annonce une prolongation de deux ans de l’interdiction d’achat de logements canadiens par des étrangers et étrangères Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 4 février 2024.
  4. BLG, Canada’s foreign buyer ban: What the 2027 expiry signals Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 10 juillet 2026 (analyse d’un cabinet d’avocats sur l’orientation post-2027, non un texte de loi).

Note : Ce guide fournit de l’information générale sur une loi fédérale et ses règlements d’application, documentée à la date indiquée. Il ne constitue ni un avis juridique, ni un avis fiscal, ni un avis en immigration. Pour votre situation, consultez un avocat ou notaire spécialisé et au besoin un conseiller en immigration réglementé.

À propos de l'auteur

David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada.

Depuis 2013, David apporte une expertise unique sur le marché immobilier de Québec en conjuguant une approche axée sur la science de la donnée et la création multimédia.

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