Établir le prix d’un logement locatif n’est pas une chose simple à faire. En immobilier, tout le monde connaît le prix mais très peu connaisse la valeur. En tant que investisseur immobilier, il est impératif de connaître son marché afin d’établir le juste prix de ses logements afin d’assurer un flux monétaire positif.
1. Définir l’offre en vigueur du secteur
Commencez par lister le nombre de logement en location en vigueur dans votre secteur. Utilisez des sites Web et applications comme : Kijiji, LesPAC, RentCompass, Realtor et Appart Map Locataire pour monter votre liste. Cela vous permettra d’avoir une vue d’ensemble de ce qui s’offre dans votre secteur.
2. Trouver des logements comparables
Maintenant que vous avez une vue d’ensemble de l’offre en vigueur, il est temps de filtrer votre liste et de retenir seulement les logements comparables. Retenez seulement les logements ayants un nombre de chambres, salles de bain et de pieds carrés habitables similaires à votre sujet d’évaluation.
Ne mélangez pas le type de votre bien immobilier avec des éléments non comparables. Une maison de ville n’est pas comparable à un logement dans un quadruplex puisque leur valeur locative est différente.
3. Connaître votre secteur d’investissement immobilier
Assurez vous que vos comparables sont a proximités des mêmes services que votre logement. Walkscore est un bon outil de comparaison pour vous aider à déterminer la proximité des services selon votre emplacement.
Également, la qualité et la proximité des écoles dans le secteur influence la valeur locative sur le marché. Plus les écoles ont bonnes réputations, plus la valeur locative est élevé.
4. Connaître les périodes d’offre et de demande
Si vous êtes dans un marché ou la demande est forte vous pouvez louer au prix le plus élevé qu’un locataire est prêt à payer pour un tel logement. À l’inverse, un marché ou la demande est faible et que vous avez un peu moins de temps devant vous, mieux vaut louer votre logement sous sa valeur locative marchande afin de ne pas avoir de perte financière.
Si vous observez qu’un logement est affiché sur le marché depuis un bon moment à un prix élevé par rapport au secteur, ne considérez pas ce logement dans vos comparables puisqu’il est surévalué. Le considérer risque d’augmenter le taux de vacance de vos logements.
5. Connaître votre tolérance au risque
Dans combien de temps devez vous louer votre logement? Êtes-vous dans l’urgence de louer immédiatement ou vous êtes capable d’absorber les coûts d’un logement vacant? Mieux vaut louer un logement 50-100$ sous la valeur marchande locative que d’avoir un logement vacant pour quelques mois.
Un logement vacant est l’ennemie de vos finances en investissement immobilier. Mieux vaut louer à un prix sous la valeur de location ou à la valeur de location qu’un logement vacant qui génère des dépenses. Mais rappellez-vous, mieux vaut un logement vacant qu’un logement mal loué.
Si vous n’avez pas de visites pour un logement que vous mettez en location ou au contraire, vous avez beaucoup de visite mais pas de signe d’intérêt pour le louer, c’est un signe que vous surévaluez le prix de location de votre logement.
À propos de l'auteur
David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada. Il oeuvre principalement dans l'achat et l'investissement immobilier. Il est reconnu pour son approche humaine de l'immobilier et de l'utilisation efficace des technologies pour guider ses clients. Vous avez un projet immobilier? Écrivez-moi dès maintenant →