De l’aide pour votre projet d’investissement immobilier

Avoir une bonne cote de crédit est un excellent départ, mais ce n'est pas le seul critère. Pour les immeubles à revenus (duplex à quadruplex), les banques et assureurs hypothécaires évaluent des ratios spécifiques en y intégrant les revenus de l'immeuble.

Ils analysent la qualité du bâtiment, l'historique des revenus et votre expérience. En étant propriétaire occupant vous pourriez avoir une mise de fonds moins élevés (5% pour un duplex, 10% pour un triplex/quadruplex), mais cela implique de devoir y résider pendant un certain temps.

Si vous n'êtes pas propriétaire occupant, la mise de fonds est de 20% ou plus, et les critères d'évaluation de votre dossier financier seront différents. On regarde aussi les scénarios financiers que vous avez au-delà de la mise de fonds pour couvrir les imprévus.

Injecter toute votre mise de fonds ou d'en conserver une partie dépend de votre tolérance au risque et de votre stratégie d'investissement en tant qu'entrepreneur. Bien que mettre plus d'argent puisse réduire vos paiements hypothécaires et votre coût d'emprunt, il est judicieux de conserver une réserve de liquidités.

Cette réserve sert à couvrir les imprévus, les rénovation non anticipés ou pour vous permettre de profiter d'autres opportunités d'investissement. Vous pourriez envisager financer des rénovations par un prêt rénovation ou une marge de crédit hypothécaire si votre mise de fonds est limitée, mais cela contribu à votre endettement. Un courtier hypothécaire peut vous aider à simuler différents scénarios pour optimiser votre mise de fonds.

Tout entrepreneur se doit de faire preuve de diligence et de respecter les règles. Un bail clair et complet est votre meilleur ami en investissement immobilier. Il est essentiel de documenter vos actifs et de livrer une expérience agréable à vos clients.

En cas de loyers impayés ou de dommages importants, le Tribunal administratif du logement (TAL) est votre recours. Il est crucial de connaître les procédures et les délais avant de se lancer dans l'aventure de l'investissement immobilier.

La décision de gérer vous-même ou d'engager un gestionnaire dépend de votre disponibilité, de vos compétences, de votre tempérament et de la proximité de l'immeuble.

Un duplex, triplex ou même un petit quadruplex, la gestion personnelle est tout à fait faisable si vous êtes organisé, réactif et avez quelques notions de base en bricolage ou un bon réseau d'entrepreneurs.

Cependant, cela implique de gérer les appels d'urgence 24/7, les réparations, la perception des loyers, la recherche de locataires, et les litiges potentiels. Si vous manquez de temps, vivez loin, ou préférez la tranquillité d'esprit, un gestionnaire immobilier professionnel peut s'avérer un investissement rentable.

Il s'occupera de tout, y compris la publicité, les visites, les vérifications, les baux, la perception, l'entretien et les relations avec le TAL. Pesez bien le pour et le contre en fonction de votre situation personnelle.

Le Tribunal administratif du logement (TAL) est l'autorité régissant les conflits entre locateurs et locataires au Québec. Ses subtilités sont nombreuses. Toute communication à un litige entre propriétaire et locataire doit respecter des délais et des format précis.

Un avis mal rédigé ou envoyé trop tard peut annuler sa validité. Les augmentations de loyés ne sont pas libres. Le TAL publie chaque année des grilles de calcul indicatives.

Les immeubles à revenus neufs ou ayant fait l'objet d'un changement d'affectation dans les 5 dernières années pour les logements loués pour la première fois), le locateur n'est pas lié à ces grilles et peut fixer un loyer. Cependant, le locataire peut demander au TAL de fixer le loyer s'il estime qu'il est excessif, et c'est au locateur de prouver que le loyer est juste.

En cas de litige, c'est à vous, le locateur, d'apporter les preuves de vos dires (contrats, communications, photos, relevés). Il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou le site du TAL ↗ Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. pour toute situation délicate.

Évaluer la croissance future des loyers est essentiel pour une rentabilité à long terme, mais c'est un art autant qu'une science. Ne vous fiez pas uniquement aux loyers actuels. Ne regardez pas seulement les annonces, mais les propriétés similaires dans le même quartier. Un courtier immobilier spécialisé aura accès à ces données.

Étudiez la croissance démographique du quartier, ses habitants, le taux d'inoccupation et les projets de développement à venir. Un quartier en revitalisation avec une demande croissante de logements est un bon signe.

Une économie locale forte et diversifiée attire et retient les locataires, ce qui soutient la croissance des loyers. La proximité des transports en commun, des services, des universités ou cégeps, et des attraits (parcs, restaurants) augmente l'attractivité et le potentiel locatif d'un emplacement.

Observez le nombre de nouveaux projets immobiliers en construction. Une offre excédentaire peut freiner la croissance des loyers. Votre courtier immobilier peut vous fournir une analyse détaillée de ces facteurs pour le secteur de Québec qui vous intéresse.

L'inspection préachat est cruciale, mais certains signes peuvent vous alerter avant même l'inspecteur. N'hésitez jamais à demander à votre courtier immobilier d'approfondir sur des composants de l'immeuble. Il verra avec vous ses recommandations d'expertises. Engager un expert en bâtiment peut être une sage dépense pour éviter de graves problèmes.

L'investissement immobilier et boursier ont chacun leurs avantages et inconvénients.

Il est vrai que l'immobilier, surtout les multi-logements, est souvent perçu comme un investissement sûr et tangible, mais ce n'est pas sans risques ni complexités. Vous contrôlez un actif. Les loyers génèrent un flux de trésorerie et l'immeuble peut prendre de la valeur avec le temps. Vous exercez un contrôle direct sur votre actif .

Il est essentiel d'avoir une stratégie claire, de bien calculer la rentabilité et de comparer votre rendement avec d'autres véhicules de placements en fonction de votre profil d'investisseur.

L'immobilier peut être très rentable, mais ce n'est pas un gain facile et cela demande un investissement personnel de votre temps qui est important.