Louer n’est pas jeter son argent par les fenêtres. Acheter n’est pas automatiquement gagnant non plus. La bonne réponse dépend de trois facteurs que presque personne ne calcule avant de signer : ce que vous coûte réellement la propriété chaque mois une fois le capital mis de côté, ce que vous coûte le loyer d’un logement comparable, et le nombre d’années pendant lesquelles vous comptez rester.

La première version de cet article, publiée en 2013, tranchait en une phrase : la seule personne qui profite de votre loyer, c’est votre propriétaire. Treize ans plus tard, je préfère vous démontrer le calcul. Il est fait ci-dessous avec les chiffres publics de juillet 2026 pour la région de Québec, et il ne donne pas toujours la réponse que le titre suggère.

L’essentiel

Ce que la version 2013 de cet article affirmait, et ce qui a changé

Deux affirmations de l’article d’origine méritent d’être corrigées noir sur blanc, parce que je les vois encore circuler.

« Un marché en faveur des acheteurs, des prix à la baisse, des taux très bas. »

C’était la lecture de 2013. En juillet 2026, l’APCIQ décrit les conditions de marché de la RMR de Québec comme « extrêmement serrées », avec des inscriptions en vigueur encore 50 % sous leur moyenne historique. Le contexte a changé ; le raisonnement, lui, ne devrait jamais dépendre du contexte.

« Plus vite vous décidez de devenir propriétaire, plus vite vous en tirez avantage. »

Cette phrase met de la pression là où il faut de la méthode. Acheter trop tôt, avec un horizon court ou un coussin épuisé, coûte plus cher que louer une année de plus. La suite explique pourquoi.

Le mythe de l’argent jeté par les fenêtres

Le loyer est un coût irrécupérable, c’est vrai. Mais le propriétaire en a aussi, et ils sont moins visibles parce qu’ils se cachent dans un seul paiement mensuel.

Quand vous payez votre prêt hypothécaire, une partie rembourse du capital. Cette portion vous appartient toujours : elle dort entre les murs, et vous la retrouverez à la revente. Le reste part pour de bon. Dans un prêt neuf, la part d’intérêts domine largement les premières années. Ajoutez les taxes municipales et scolaire, les frais de copropriété ou l’entretien d’une maison, l’assurance, et les frais d’entrée que sont les droits de mutation, le notaire et la taxe sur la prime d’assurance prêt.

Les coûts irrécupérables sont l’ensemble des sommes qu’un propriétaire paie sans jamais les récupérer, par opposition au remboursement de capital, qui lui revient. La comparaison honnête est donc celle-ci : coûts irrécupérables du propriétaire contre loyer du locataire. Si le loyer d’un logement comparable est nettement plus bas que cette colonne, louer et placer la différence peut être la décision la plus rentable, au moins pour un temps. Si le loyer s’en approche ou la dépasse, acheter l’emporte, et chaque année de hausse de loyer creuse l’écart en votre faveur.

Le calcul pour un condo au prix médian à Québec

Prenons le cas le plus fréquent chez les premiers acheteurs : un condo de deux chambres, acheté au prix médian dans la région métropolitaine de Québec, avec une mise de fonds minimale de 5 %. Toutes les hypothèses viennent de sources publiques datées.

Hypothèses du calcul, avec leur source et leur date
Hypothèse Valeur Source
Prix d’achat 324 750 $ (prix médian, copropriété, RMR de Québec, juillet 2026) APCIQ, 6 août 2026
Mise de fonds 5 %, soit 16 238 $ Gazette du Canada, DORS/2025-55
Prime d’assurance prêt 4,20 % du prêt, soit la prime de base de 4,00 % pour un ratio prêt-valeur de 95 % plus la surprime de 0,20 % pour un amortissement de 30 ans, ajoutée au prêt ; TVQ de 9 % sur la prime payée comptant SCHL ; Conseiller.ca Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 19 juin 2024
Taux 4,01 %, fixe 5 ans, prêt assuré (moyenne des prêts consentis en juin 2026) Banque du Canada
Amortissement 30 ans (permis aux premiers acheteurs depuis le 15 décembre 2024) Gazette du Canada
Taxe municipale 0,7464 $ par 100 $ d’évaluation, plus 386 $ d’eau et égouts et 195 $ de matières résiduelles par logement (2026) Ville de Québec, règlement R.V.Q. 3492
Taxe scolaire 0,07899 $ par 100 $ d’évaluation (2026-2027) Centre de services scolaire des Premières-Seigneuries
Frais de copropriété 3 432 $ par année (médiane québécoise 2025) APCIQ, 25 mars 2026
Droits de mutation 0,5 % jusqu’à 62 900 $, 1 % jusqu’à 315 000 $, 1,5 % au-delà (tranches 2026) Gouvernement du Québec
Loyer comparable 1 377 $ par mois, condo locatif de deux chambres, RMR de Québec, octobre 2025 SCHL

Les évaluations municipales ne suivent pas exactement les prix de vente ; j’ai simplifié en appliquant les taux au prix d’achat. L’assurance habitation, l’inspection, les honoraires du notaire et les réparations à l’intérieur de l’unité ne sont pas chiffrés ici, faute de tarif public. Ils s’ajoutent tous du côté du propriétaire.

Voici ce que ça donne, la première année.

Coût mensuel la première année : condo médian de la RMR de Québec, mise de fonds de 5 %, contre le loyer moyen d’un condo de deux chambres
Poste mensuel Propriétaire Locataire
Intérêts hypothécaires (prêt de 321 470 $ incluant la prime) 1 057 $
Taxes municipales 250 $
Taxe scolaire 21 $
Frais de copropriété 286 $
Coûts irrécupérables 1 614 $ 1 377 $
Remboursement de capital (revient au propriétaire) 474 $
Sortie de fonds totale 2 087 $ 1 377 $

Et à la signature, le propriétaire sort environ 20 400 $ comptant : la mise de fonds, la taxe sur la prime d’assurance prêt (1 166 $) et les droits de mutation (2 982 $), avant le notaire et l’inspection. Cet argent aurait pu rester placé. À 4 %, c’est encore une soixantaine de dollars par mois qui manquent à l’appel.

Lisez le tableau lentement, parce qu’il dit deux choses à la fois.

D’abord, acheter ce condo coûte environ 710 $ de plus par mois en sortie de fonds que de louer l’équivalent. C’est le chiffre qui décide si le projet est soutenable pour votre budget, et c’est celui que le prêteur regarde quand il vous qualifie à un taux plus élevé que le vôtre : le plus élevé de 5,25 % ou de votre taux plus 2 %, selon le seuil que le BSIF Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. applique aux prêts non assurés et qu’une règle équivalente impose aux prêts assurés.

Ensuite, sur ces 710 $, environ 474 $ vous reviennent sous forme de capital remboursé. Le vrai prix d’être propriétaire plutôt que locataire, dans cet exemple, se situe donc autour de 237 $ par mois, ou 305 $ en comptant le rendement perdu sur la mise de fonds. Environ 3 660 $ par année, soit à peu près 1,1 % du prix du condo.

C’est le seuil de rentabilité. Si la valeur du condo progresse de plus de 1,1 % par année en moyenne, la propriété vous enrichit davantage que la location. Si elle stagne, vous payez 3 660 $ par année pour la stabilité et le contrôle de votre logement, ce qui est un choix défendable, mais un choix. Et n’oubliez pas les frais de sortie : rétribution du courtier, notaire, quittance, etc. Ils se paient une seule fois, à la revente, et ils expliquent pourquoi l’horizon compte autant que le taux d’intérêt.

Les trois chiffres qui tranchent

Votre horizon. Les frais d’entrée et de sortie se diluent sur le nombre d’années où vous restez. Cinq ans est une borne raisonnable : en dessous, le scénario doit être exceptionnellement favorable pour justifier l’achat ; au-delà, la stabilité du paiement et l’accumulation de capital font généralement le travail.

L’écart entre le loyer et vos coûts irrécupérables. Faites le calcul du tableau avec votre prix, votre taux préapprouvé et le loyer réel d’un logement comparable dans votre quartier, pas avec une moyenne. Un 4½ à Limoilou et un condo neuf à Lebourgneuf ne donnent pas la même réponse.

Votre marge pour l’imprévu. Une cotisation spéciale du syndicat, une toiture, un renouvellement à un taux plus élevé dans cinq ans. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 2 septembre 2026 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. en notant que les risques à la hausse sur l’inflation ont augmenté. Desjardins, dans son analyse du 20 mars 2026 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., n’attend pas de nouvelle baisse des taux hypothécaires et évoque une remontée possible dans la seconde moitié de 2027. Si votre budget tient seulement au taux d’intérêt d’aujourd’hui, ça ne tient pas la route.

Quand louer est la bonne décision

Il existe des situations où rester locataire est la décision la plus intelligente, et il faut le dire clairement.

  • Vous prévoyez déménager d’ici trois ou quatre ans, pour un poste, des études ou une séparation possible. Les frais d’entrée et de sortie mangeraient le gain.
  • Votre loyer actuel est nettement sous les coûts irrécupérables d’un achat équivalent et vous placez réellement la différence, chaque mois, sans y toucher.
  • L’achat viderait votre coussin. Un premier acheteur sans réserve après la signature est un propriétaire fragile.
  • Le marché que vous visez est encore en surenchère. En juillet 2026, 20 % des unifamiliales de la RMR de Québec se sont vendues à 5 % ou plus au-dessus du prix demandé, contre la moitié en mars (APCIQ). La tendance s’assouplit, mais payer au-dessus de la valeur marchande repousse votre seuil de rentabilité de plusieurs années.

Pour un tour d’horizon des raisons de vie, au-delà des chiffres, lisez Louer ou acheter une maison ?. Cet article-ci se concentre sur l’arithmétique.

Quand acheter l’emporte

Quand les loyers montent plus vite que votre paiement. Le loyer moyen d’un appartement de deux chambres dans la RMR de Québec a augmenté de 6,1 % entre octobre 2024 et octobre 2025 (SCHL), et le taux d’inoccupation des appartements locatifs n’était que de 2,4 %. Le taux de base suggéré par le Tribunal administratif du logement pour les baux renouvelés à partir du 2 avril 2026 est de 3,1 % (TAL Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.), mais il ne s’applique pas à un logement qui change de locataire. Un paiement hypothécaire à taux fixe, lui, ne bouge pas pendant cinq ans. Dans mon exemple, un écart de 237 $ par mois se referme en environ quatre ans de hausses de loyer à 4 %.

Quand vous restez. À dix ans, les 20 000 $ de frais d’entrée pèsent 2 000 $ par année, et le capital remboursé dépasse 60 000 $ avant toute variation de prix.

Quand l’épargne forcée vous ressemble. Beaucoup de gens n’investiraient jamais la différence entre un loyer et un paiement hypothécaire. Le remboursement de capital le fait pour eux, sans discipline. Ce n’est pas un argument financier pur, mais c’est un argument réel.

Quand le financement joue pour vous. Avec 5 % de mise de fonds, un amortissement de 30 ans et un taux assuré autour de 4 %, la sortie de fonds mensuelle d’un condo médian reste sous 2 100 $ dans l’exemple ci-dessus. L’APCIQ notait d’ailleurs le 25 mars 2026 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. que la copropriété demeure, dans la majorité des régions, l’option la plus abordable pour accéder à la propriété, même en incluant des frais de copropriété qui ont doublé en dix ans.

Ce qui existe vraiment pour un premier acheteur en 2026

L’article de 2013 parlait vaguement de « programmes d’accès à la propriété des gouvernements ». Voici ce qui est en vigueur au moment où j’écris, avec les montants exacts.

Mesures en vigueur pour un premier acheteur au Québec, septembre 2026
Mesure Ce qu’elle donne Condition clé Source
Mise de fonds minimale 5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 M$ Prêt assuré ; propriété de moins de 1,5 M$ Gazette du Canada, DORS/2025-55 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.
Amortissement de 30 ans Paiement mensuel réduit (1 530 $ au lieu de 1 689 $ dans l’exemple) Premier acheteur ou construction neuve, prêt assuré, depuis le 15 décembre 2024 Gazette du Canada
RAP Retrait de vos REER jusqu’à 60 000 $ sans impôt, remboursable sur 15 ans Premier acheteur ARC Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.
CELIAPP 8 000 $ par année déductibles, 40 000 $ à vie, retrait non imposable pour l’achat Ouvrir le compte tôt, les droits inutilisés se reportent ARC Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.
Montant fédéral pour l’achat d’une habitation Montant de 10 000 $ à la ligne 31270, soit un crédit d’environ 1 400 $ au taux fédéral le plus bas de 14 % en 2026 Ne pas avoir habité une propriété que vous possédiez dans l’année ou les quatre précédentes ARC Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., Finances Canada Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.
Crédit d’impôt du Québec pour achat d’une habitation Jusqu’à 1 400 $, ligne 396 Même règle des quatre ans Revenu Québec Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.
Remboursement de la TPS, habitation neuve 100 % de la TPS jusqu’à 1 M$ (maximum 50 000 $), dégressif jusqu’à 1,5 M$ Premier acheteur, contrat conclu après le 19 mars 2025 ; loi C-4 sanctionnée le 12 mars 2026 Revenu Québec Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., Parlement du Canada Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.

Les programmes municipaux et les autres avantages sont détaillés dans 5 avantages d’acheter une maison, un condo ou un plex, et la mécanique de l’épargne dans Comment épargner sa mise de fonds.

Le marché de Québec au moment d’écrire

Quelques repères, tous datés, pour situer votre décision.

  • Ventes et prix : 709 ventes en juillet 2026 dans la RMR de Québec, en baisse de 4 % sur un an mais 19 % au-dessus de la moyenne des dix dernières années. Prix médian de 460 000 $ pour l’unifamiliale (+1 %), 324 750 $ pour la copropriété (+5 %) et 606 750 $ pour le plex (+22 %). Délai de vente moyen de 26 jours pour une unifamiliale, 33 jours pour un condo (APCIQ Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.).
  • Offre : 1 993 propriétés à vendre, en hausse de 24 % sur un an, mais toujours 50 % sous la moyenne historique pour la période.
  • Locatif : taux d’inoccupation de 2,4 % pour les appartements locatifs et de 0,6 % pour les condos en location, loyer moyen de 1 277 $ pour un appartement de deux chambres (SCHL Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., octobre 2025).
  • Taux : taux directeur à 2,25 %, taux affiché de 5 ans à 6,09 % le 2 septembre 2026, mais prêts assurés réellement consentis à 4,01 % en juin. Ne vous qualifiez jamais sur le taux affiché, et ne budgétez jamais sur le taux promotionnel.

Un dernier repère, structurel celui-là. Au recensement de 2021, 59,9 % des ménages québécois étaient propriétaires, contre 66,5 % au Canada, et la proportion recule : chez les 30 à 34 ans, elle est passée de 59,2 % en 2011 à 52,3 % en 2021 (Statistique Canada Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.). Louer plus longtemps n’est pas une anomalie. C’est la trajectoire de la majorité des gens de votre âge, et la question n’est pas de la rattraper, mais de savoir quand votre propre calcul bascule.

Questions fréquentes

Louer, est-ce vraiment jeter son argent par les fenêtres ?

Non. Le loyer est un coût irrécupérable, mais le propriétaire en a aussi : intérêts, taxes, frais de copropriété, entretien, droits de mutation, etc.. Pour un condo médian à Québec en 2026, ces coûts dépassent le loyer moyen d’un condo comparable d’environ 237 $ par mois. La location devient un mauvais calcul seulement quand le loyer rejoint ou dépasse cette colonne, ou quand vous restez assez longtemps pour que la hausse des loyers et le capital accumulé fassent la différence.

Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles d’impôt au Québec ?

Non, pas pour la résidence que vous habitez. L’Agence du revenu du Canada n’admet la déduction des intérêts que si l’argent emprunté sert à gagner un revenu d’entreprise ou de bien, par exemple un immeuble locatif ou la portion louée d’un duplex. Le même principe s’applique au Québec.

Quelle est la mise de fonds minimale pour acheter à Québec en 2026 ?

5 % du prix jusqu’à 500 000 $, puis 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars, avec un prêt assuré. Au-delà de 1,5 million, le prêt ne peut pas être assuré et la mise de fonds est d’au moins 20 %. Sur un condo à 324 750 $, la mise de fonds minimale est de 16 238 $, à laquelle s’ajoutent comptant la TVQ sur la prime d’assurance prêt et les droits de mutation.

Combien de temps faut-il garder une propriété pour que l’achat soit rentable ?

Il n’y a pas de chiffre universel, mais les frais d’entrée et de sortie se diluent avec les années. Dans l’exemple de cet article, environ 20 000 $ sortent comptant à l’achat, avant le notaire et l’inspection, et la revente coûtera à son tour. En dessous de cinq ans, il faut un scénario très favorable pour que l’achat batte la location. Au-delà, la stabilité du paiement et le capital remboursé font généralement pencher la balance.

Est-ce le bon moment pour acheter à Québec ?

Le marché de juillet 2026 est plus équilibré qu’au printemps : les inscriptions ont augmenté de 24 % sur un an et la part des unifamiliales vendues au-dessus du prix demandé a chuté de moitié à 20 %. Mais « bon moment » se juge sur votre horizon, votre écart loyer contre coûts irrécupérables et votre marge pour l’imprévu, pas sur le calendrier. Un achat bien calculé en marché serré vaut mieux qu’un achat improvisé en marché ralenti.

En résumé

Si vous ne deviez retenir que trois choses :

  1. Comparez le loyer aux coûts irrécupérables de la propriété, jamais au paiement hypothécaire total. Le capital remboursé vous revient.
  2. Dans la RMR de Québec en 2026, un condo médian coûte environ 237 $ par mois de plus qu’un loyer comparable une fois le capital exclu. C’est le prix de la stabilité, et il se rembourse par la hausse des loyers et de la valeur si vous restez cinq ans ou plus.
  3. Les intérêts hypothécaires ne sont pas déductibles au Canada. Bâtissez votre décision sur les mesures qui existent : 5 % de mise de fonds, 30 ans d’amortissement, RAP, CELIAPP, crédits de 1 400 $ à chaque palier et remboursement de la TPS sur le neuf.

Si vous voulez faire ce calcul avec vos propres chiffres et le loyer réel de votre quartier, c’est exactement le genre de rencontre que je propose avant toute démarche d’achat.

Sources

  1. APCIQ, RMR de Québec : le dynamisme exceptionnel du marché s’essouffle Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., communiqué du 6 août 2026 et bulletin statistique de juillet 2026, consultés le 2 septembre 2026.
  2. APCIQ, Copropriété : toujours l’option la plus abordable, malgré la montée des coûts Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 25 mars 2026.
  3. SCHL, Rapport sur le marché locatif, grands centres Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., données d’octobre 2025 pour la RMR de Québec, consulté le 2 septembre 2026.
  4. Tribunal administratif du logement, Le calcul de l’ajustement des loyers en 2026 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 19 janvier 2026.
  5. Banque du Canada, Décision sur le taux directeur Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 2 septembre 2026, et Taux d’intérêt sur les prêts nouveaux et existants consentis par les banques à charte Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., juin 2026.
  6. Gazette du Canada, Partie II, Règlement modifiant le Règlement sur les prêts hypothécaires assurables et le Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles, DORS/2025-55 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., en vigueur le 15 décembre 2024.
  7. SCHL, Coût de l’assurance prêt hypothécaire Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., barème des primes ; surprime de 20 points de base pour un amortissement de 30 ans rapportée par Conseiller.ca Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 19 juin 2024.
  8. BSIF, Taux admissible minimal pour les prêts hypothécaires non assurés Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., mis à jour le 29 janvier 2026.
  9. Ville de Québec, Taux de taxes 2026 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., règlement R.V.Q. 3492.
  10. Centre de services scolaire des Premières-Seigneuries, Taxe scolaire 2026-2027 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre..
  11. Gouvernement du Québec, Droits sur les mutations immobilières Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., tranches 2026, mis à jour le 17 février 2026.
  12. Agence du revenu du Canada, Folio S3-F6-C1, Déductibilité des intérêts Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., paragraphe 1.10, mis à jour le 8 août 2024.
  13. Agence du revenu du Canada, Ligne 31270, Montant pour l’achat d’une habitation Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.; Comment participer au régime d’accession à la propriété Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.; Participer à vos CELIAPP Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre..
  14. Ministère des Finances du Canada, Le gouvernement du Canada offrira une réduction d’impôt qui profitera à la classe moyenne Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 14 mai 2025.
  15. Revenu Québec, Crédit d’impôt pour achat d’une habitation Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., et Remboursement de la TPS pour les acheteurs d’une première habitation neuve Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 16 mars 2026.
  16. Parlement du Canada, Projet de loi C-4, Loi visant à rendre la vie plus abordable pour les Canadiens Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., sanction royale le 12 mars 2026.
  17. Statistique Canada, Le Quotidien, Recensement de 2021 : acheter ou louer Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 21 septembre 2022.
  18. Desjardins, Études économiques, Zoom habitation Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., 20 mars 2026.

Note. Ce guide fournit de l’information générale. Les montants sont des hypothèses documentées à la date indiquée et ne constituent ni une évaluation, ni une préqualification, ni un conseil fiscal. Pour votre situation, consultez un courtier hypothécaire, un comptable ou un notaire.

À propos de l'auteur

David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada.

Depuis 2013, David apporte une expertise unique sur le marché immobilier de Québec en conjuguant une approche axée sur la science de la donnée et la création multimédia.

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