Votre contrat de courtage vient de se terminer, et la maison ne s’est pas vendue. Après des semaines de visites, de ménage avant chaque rendez-vous et d’une attente qui n’a jamais abouti, ce silence pèse. La tentation est de vouloir tout recommencer au plus vite, avec un nouveau courtier ou seul.

Avant de fixer une nouvelle date de mise en marché, un exercice s’impose : comprendre ce qui vient réellement de se passer sur le plan contractuel. Laisser un contrat arriver à échéance, le résilier avant terme, ou simplement retirer la propriété du marché ne produisent pas les mêmes conséquences. La différence touche directement votre liberté de signer ailleurs et la protection dont bénéficie encore votre courtier sortant.

Cet article couvre cet aspect contractuel, la clause de protection de 180 jours qui l’accompagne, et la préparation d’un retour sérieux sur le marché. Pour le diagnostic complet des raisons pour lesquelles une maison ne se vend pas (prix, accessibilité, marketing), je le détaille dans pourquoi une maison ne se vend pas; je n’y reviens ici que brièvement.

Expiration, résiliation, mise hors marché : ce qui change concrètement

Ces trois situations sont souvent confondues, mais elles n’ont pas les mêmes conséquences. Un contrat qui arrive à échéance ne coûte rien. Une résiliation avant terme peut coûter des frais. Une mise hors marché, elle, ne met fin à rien du tout : le contrat continue de courir.

L’expiration : gratuite et automatique

L’expiration survient automatiquement à la date de fin prévue au contrat. Pour un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, il est interdit d’y inclure une clause de renouvellement automatique Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., si bien qu’un tel contrat ne peut jamais glisser silencieusement au-delà de sa date de fin (OACIQ). Si aucune date de fin n’y a été indiquée, il prend fin automatiquement 30 jours après sa conclusion.

Une fois le contrat réellement expiré, vous êtes libre de signer avec un autre courtier, ou de tenter une vente sans courtier. Cette liberté reste toutefois encadrée par la clause de protection de 180 jours, expliquée plus loin.

La résiliation avant terme : possible, mais pas toujours gratuite

Résilier un contrat de courtage avant son échéance est possible, mais ce n’est pas automatiquement sans frais. L’article 2125 du Code civil du Québec permet à un client de résilier unilatéralement un contrat de service Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., ce qu’est un contrat de courtage, à tout moment. Le formulaire obligatoire reprend ce principe à sa clause 2.1 : sauf entente contraire prévue à la clause 11.1, le vendeur peut résilier en tout temps et sans motif. Il peut alors devoir rembourser les frais et déboursés déjà engagés par l’agence ou le courtier. Il peut aussi devoir verser une compensation pour le préjudice subi (art. 2129 C.c.Q.).

Un contrat peut aussi être rendu non résiliable par la clause 11.1. Dans ce cas, le courtier doit vous en informer clairement avant la signature, puisque vous renoncez à cette porte de sortie.

Le vendeur conserve par ailleurs un droit de dédit de trois jours Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. après avoir reçu un double du contrat signé (article 28 de la Loi sur le courtage immobilier). Depuis le 13 juin 2019, ce droit est absolu : il ne peut être écarté, même si le contrat est qualifié d’irrévocable. Ce droit ne vous met toutefois pas à l’abri de la clause de 180 jours si un acheteur intéressé pendant ces trois jours achète ensuite l’immeuble.

La mise hors marché : le contrat reste actif

Mettre temporairement sa propriété hors marché n’est pas une résiliation. C’est une entente entre vous et votre courtier pour suspendre certaines obligations, comme les visites ou l’affichage, jusqu’à l’échéance du contrat. Le contrat de courtage exclusif, lui, reste pleinement en vigueur Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. (OACIQ). Vous ne pouvez donc pas signer avec un autre courtier pendant cette période sans vous exposer à devoir quand même la rétribution au premier.

Un détail pratique change tout ici : selon l’OACIQ, le délai de 180 jours de la clause de protection ne commence à courir qu’à partir de la date de fin réelle du contrat, pas à partir du jour où la propriété a été retirée du marché. Retirer temporairement une inscription ne fait donc rien démarrer plus tôt. Le compte à rebours de 180 jours attend l’échéance réelle du contrat.

Différences entre expiration, résiliation avant terme et mise hors marché d’un contrat de courtage immobilier
Situation Coût Effet sur le contrat Liberté de signer ailleurs
Expiration Aucun Le contrat prend fin Oui, sous réserve de la clause de 180 jours
Résiliation avant terme Possible (frais, dommages, art. 2129 C.c.Q.) Le contrat prend fin immédiatement Oui, sous réserve de la clause de 180 jours
Mise hors marché Aucun Le contrat reste actif jusqu’à l’échéance Non, jusqu’à l’échéance réelle du contrat

La clause de protection de 180 jours : ce qu’elle protège, et ce qu’elle ne protège pas

Le formulaire obligatoire de contrat de courtage exclusif, vente (OACIQ, CCVE 00001) contient une clause qui peut maintenir le droit de votre courtier sortant à une rétribution pendant 180 jours après la fin du contrat. La clause 7.1(3) le dit en ces termes :

« si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date de fin ou de résiliation du présent contrat avec une personne qui a été intéressée à l’IMMEUBLE pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le VENDEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’IMMEUBLE, ou ; »

Une « personne intéressée », selon l’OACIQ, est généralement une personne qui a visité l’immeuble pendant la durée du contrat. Remettre une fiche descriptive à un acheteur potentiel ou lui indiquer l’adresse pour qu’il passe devant la maison ne suffit pas à le qualifier ainsi.

Le point de départ des 180 jours Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. est la date de fin ou de résiliation effective du contrat, pas la date de conclusion initiale. Si le contrat a été prolongé par avenant, le compte à rebours repart de la nouvelle date de fin.

Une nuance limite pourtant cette protection : elle s’annule si vous signez, de bonne foi, un nouveau contrat exclusif avec un autre courtier. Concrètement, réinscrire votre maison en exclusivité avec un nouveau courtier ne vous expose généralement pas à devoir deux rétributions, même si l’acheteur qui se manifeste ensuite avait visité pendant le premier contrat.

Le risque réel de double exposition se situe ailleurs :

  • vendre vous-même, sans courtier, à un acheteur qui avait visité pendant le premier contrat (le premier courtier reste protégé dans ce cas) ;
  • réinscrire avec un contrat non exclusif, puisque la clause 7.1(3) ne parle que d’un nouveau contrat « stipulé exclusif » ;
  • signer un contrat exclusif de complaisance avec un second courtier dans le seul but de contourner la clause, ce qui constituerait de la mauvaise foi.

Cette protection s’applique aussi aux ventes de copropriétés, pas seulement aux maisons unifamiliales.

Est-ce que remettre l’inscription en ligne « réinitialise » vraiment le compteur ?

Peut-être en apparence, mais pas là où ça compte, malgré ce que l’article original de ce blogue affirmait en 2020. Aucune documentation officielle de Centris, de l’APCIQ ou d’une chambre immobilière ne décrit publiquement la mécanique exacte de remise à zéro du compteur cumulatif de jours sur le marché lors d’un retrait suivi d’une remise en ligne.

Ce que je constate dans mes propres dossiers, avec mon accès professionnel aux outils Centris : l’historique complet d’une inscription reste visible aux courtiers, peu importe ce qu’affiche le compteur public. Le compteur public peut effectivement sembler repartir à zéro, mais cela ne change rien à ce que voient les courtiers collaborateurs une fois qu’ils ouvrent le dossier.

Prenons un exemple représentatif, sans lien avec un dossier réel : une unifamiliale inscrite à Charlesbourg reste 90 jours sur le marché avant l’expiration du contrat, alors que le délai moyen régional (RMR de Québec) tourne autour de 28 jours (APCIQ, août 2026). La remettre en ligne le lendemain ne change rien au fait qu’elle a mis trois fois plus de temps que la moyenne à trouver preneur : les courtiers collaborateurs actifs dans ce secteur le sauront.

La leçon pratique : ne comptez pas sur une réinitialisation cosmétique du compteur comme stratégie de vente. Ce qui compte, c’est ce que voit un acheteur informé et son courtier, pas seulement ce qu’affiche une page Centris publique le premier jour.

Comprendre pourquoi la vente ne s’est pas faite, sans tout reprendre à zéro

Avant de remettre votre maison en marché, mieux vaut comprendre pourquoi la première tentative n’a pas fonctionné. Les causes tournent généralement autour de trois familles de facteurs : le prix demandé, l’état ou l’accessibilité de la propriété, et la qualité de la mise en marché. Je détaille chacune, avec des exemples concrets, dans le diagnostic complet des causes de non-vente, alors je ne les reprends pas ici en détail.

Dans mon expérience de courtier, le prix demandé fait partie des premiers facteurs que je révise après une non-vente. Aucune étude chiffrée québécoise ne classe formellement la surévaluation comme « la cause la plus fréquente », alors je me garde de le présenter comme un fait statistique. Si le prix vous semble en cause, les dangers d’un prix demandé surévalué et le bon moment pour baisser un prix demandé méritent une lecture avant de fixer un nouveau prix. Cette dernière ressource rappelle qu’à l’été 2026, une vente sur quatre (unifamiliales et copropriétés) dans la région de Québec avait déjà fait l’objet d’une baisse de prix, contre une sur cinq l’été précédent (APCIQ/QPAREB).

La mise en marché mérite aussi un second regard. Vérifiez la rétribution offerte au courtier collaborateur qui représente un acheteur potentiel : un partage nettement déséquilibré peut décourager certains courtiers acheteurs de présenter votre propriété en priorité à leurs clients, même sans mauvaise volonté de leur part. D’autres erreurs fréquentes, indépendantes du prix, sont couvertes dans 5 erreurs à éviter lors de la vente de sa maison.

Préparer votre réapparition sur le marché

Réapparaître sur le marché sous le même jour qu’avant, avec les mêmes photos et la même fiche descriptive, n’aide personne : ni les acheteurs qui ont déjà vu la propriété, ni ceux qui la découvrent pour la première fois. Ce qui change la donne, c’est ce que vous avez appris pendant le premier contrat : les commentaires des visiteurs, les questions répétées des courtiers collaborateurs, et parfois la saison elle-même.

Salon minimaliste et rangé dans une résidence de Québec, lumière chaude de lampe contrastant avec la lumière bleue du soir à la fenêtre.

Ce qui a changé depuis la première inscription

Une maison mise en vente au printemps et réinscrite à l’automne ne se présente pas de la même façon. La pelouse jaunie, les feuilles mortes dans les gouttières ou une entrée qui n’a pas encore été déneigée après la première neige racontent une histoire différente à un acheteur qui passe devant. Adaptez la séance photo et le moment des visites à la saison réelle de la remise en marché, pas à celle de la première inscription.

Reprenez aussi les commentaires reçus pendant la première tentative, qu’ils viennent des visiteurs ou de leur courtier : une odeur relevée deux fois, une pièce jugée trop sombre, un sous-sol qui a semblé humide au moment d’une inspection préachat. Ce sont des indices concrets sur ce qui doit changer avant la nouvelle mise en ligne, plus utiles qu’une liste générique de travaux à cocher.

Les gestes de base, sans tout reprendre à zéro

Le désencombrement, la dépersonnalisation, les petites réparations et une peinture aux teintes neutres restent nécessaires avant toute nouvelle mise en marché. Je les détaille déjà, avec des exemples concrets, dans 5 erreurs à éviter lors de la vente de sa maison et dans le diagnostic complet des causes de non-vente; pas besoin de les répéter ici point par point.

Une fiche Centris renouvelée, avec de nouvelles photos professionnelles et une description qui met en valeur les travaux réalisés depuis la première inscription, complète cette préparation.

Questions fréquentes

Si je reliste avec un nouveau courtier, vais-je devoir deux rétributions ?

Généralement non, à condition de signer de bonne foi un nouveau contrat exclusif. La clause de protection de 180 jours du premier contrat s’annule dans ce cas précis (OACIQ, clause 7.1(3)). Le risque de devoir deux rétributions concerne surtout une vente directe, sans courtier, à un acheteur ayant visité pendant le premier contrat, ou une réinscription non exclusive.

Puis-je vendre moi-même après l’expiration de mon contrat de courtage ?

Oui, vendre sans courtier reste tout à fait légal au Québec. L’acheteur ou son courtier vous demandera très probablement une déclaration du vendeur, et la transaction devra tout de même être conclue devant un notaire. Attention toutefois : si un acheteur qui avait visité la propriété pendant votre contrat exclusif achète directement de vous dans les 180 jours suivant la fin du contrat, la rétribution du courtier sortant peut tout de même être due.

Combien de temps dois-je attendre avant de remettre ma maison en vente ?

Ni le contrat de courtage ni les règles de l’OACIQ n’imposent de délai d’attente après une expiration réelle. Le bon moment dépend plutôt du temps nécessaire pour compléter les travaux de préparation et pour revoir, au besoin, le prix demandé. À titre de repère, le délai moyen de vente dans la région métropolitaine de Québec (RMR) en août 2026 était de 28 jours pour une unifamiliale, 35 jours pour une copropriété et 39 jours pour un plex (APCIQ).

La mise hors marché permet-elle d’éviter la clause de 180 jours ?

Non. La mise hors marché suspend certaines obligations du courtier, mais le contrat de courtage exclusif reste actif jusqu’à son échéance réelle, et le compte à rebours des 180 jours ne débute qu’à partir de cette échéance, pas à partir du retrait de l’inscription.

Ce qu’il faut retenir

Un contrat de courtage expiré sans vente n’est pas un échec définitif, mais il mérite un temps d’arrêt avant de recommencer. La prochaine étape concrète consiste à relire votre contrat : vérifier la date de fin réelle qui y est indiquée, et la clause 11.1 si vous envisagez une résiliation avant terme plutôt qu’une expiration.

Une fois ce point clarifié, la décision de relister devient plus simple : un nouveau contrat exclusif signé de bonne foi avec un courtier vous met généralement à l’abri d’une double rétribution, et le travail de préparation compte davantage que le moment exact où l’ancienne inscription disparaît de l’affichage public.

Si votre contrat vient de se terminer et que vous cherchez un regard neuf sur votre dossier avant de relister, je suis disponible pour en discuter avec vous.

Sources

À propos de l'auteur

David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada.

Depuis 2013, David apporte une expertise unique sur le marché immobilier de Québec en conjuguant une approche axée sur la science de la donnée et la création multimédia.

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