Quelle est la mise de fonds minimale requise pour un duplex ?

Si vous occupez l’un des deux logements, la mise de fonds minimale est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat, et de 10 % pour la portion excédentaire. C’est un avantage majeur comparativement aux immeubles de 3 ou 4 logements qui exigent désormais une mise de fonds de 10 % dès le premier dollar.

Puis-je reprendre le logement du locataire pour y habiter ?

Oui, le Code civil du Québec permet la reprise de logement par le propriétaire, mais la procédure est rigoureuse. Vous devez signifier un avis écrit au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Soyez vigilant : la reprise peut être interdite si le locataire est un aîné habitant le logement depuis au moins 10 ans et possède un revenu admissible égal ou inférieur.

Comment fonctionne l'impôt lors de la revente d'un duplex ?

C’est une distinction fiscale importante. Vous bénéficierez de l’exemption de gain en capital pour résidence principale uniquement sur la portion que vous habitiez (généralement 50 % de l’immeuble). L’appréciation réalisée sur l’autre moitié (la portion locative) sera imposable à titre de gain en capital lors de la vente.

Quels éléments inspecter en priorité sur un duplex à Québec ?

Dans le parc immobilier existant, portez une attention particulière aux issues de secours et balcons (souvent en fer forgé ou en bois) qui doivent être sécuritaires. Vérifiez également la conformité des installations de chauffage (deux chauffe-eau distincts sont requis) et la qualité de l’insonorisation entre les étages (présence de béton ou de laine insonorisante).

Acheter un duplex à Québec

Un duplex est un immeuble résidentiel composé de deux unités d’habitation distinctes, possédant chacune leur propre désignation cadastrale ou civique et, règle générale, leur propre compteur d’électricité.

C’est la porte d’entrée par excellence vers l’investissement immobilier. Ce type de propriété répond au besoin du « propriétaire-occupant stratégique » : vous habitez l’un des logements tout en louant l’autre pour amortir vos coûts fixes.

Contrairement à la maison unifamiliale qui représente une dépense nette, le duplex permet d’accéder à la propriété dans des quartiers centraux (La Cité-Limoilou, Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge, Beauport) en utilisant les revenus locatifs pour bonifier votre dossier de crédit et subventionner votre prêt hypothécaire.

Le marché des duplex dans la Ville de Québec démontre une croissance stable, offrant un équilibre rassurant entre l'accessibilité pour les premiers acheteurs et la sécurité patrimoniale.

Prix moyen par arrondissement au cours des 12 derniers mois

Arrondissement	Prix de vente moyen des 12 derniers mois
Beauport	440 960$
Charlesbourg	536 319$
La Cité-Limoilou	526 876$
La Haute-Saint-Charles	495 698$
Les Rivières	455 838$
Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge	627 704$

Bien que la finalité semble identique (générer un revenu), le duplex est un actif immobilier distinct avec deux logements reconnus de plein droit, alors que la maison avec logement d’appoint (souvent appelée maison avec bachelor ou bi-génération) reste une maison unifamiliale avec un aménagement secondaire.

Voici les nuances techniques pour guider votre choix :

Le statut juridique et le zonage : Le duplex détient un droit acquis ou un zonage conforme pour deux familles indépendantes. Les loyers y sont généralement supérieurs car les locataires bénéficient d’une véritable insonorisation et d’entrées privées. Le logement d’appoint, souvent situé au sous-sol d’une unifamiliale, offre une qualité de vie moindre et un loyer plafonné.
La gestion des services publics : Dans la majorité des duplex, chaque locataire assume sa propre facture d’énergie grâce à des compteurs Hydro-Québec distincts. Dans une maison avec logement d’appoint, il n’y a souvent qu’un seul compteur, obligeant le propriétaire à inclure l’électricité et le chauffage dans le loyer, assumant ainsi le risque financier d’une surconsommation du locataire.
La méthode d’évaluation : La valeur marchande d’un duplex est influencée par ses revenus locatifs (méthode du revenu), ce qui attire les investisseurs à la revente. La maison avec logement d’appoint est évaluée par comparaison avec d’autres unifamiliales; l’ajout d’une cuisine au sous-sol ne garantit pas une récupération dollar pour dollar de l’investissement.

Le duplex est la solution idéale pour les accédants à la propriété qui souhaitent maximiser leur pouvoir d’achat, à condition d’accepter la promiscuité inhérente à la gestion d’un locataire sous le même toit.

Une analyse objective des réalités s’impose :

Les avantages financiers :

Mise de fonds accessible : En tant que propriétaire occupant, vous pouvez acquérir un duplex avec une mise de fonds minimale de 5 %, soit le même seuil que pour une maison unifamiliale.
Levier hypothécaire : Les institutions financières intègrent une portion des revenus locatifs (souvent 50 % ou une analyse de l’écart locatif) à vos revenus personnels, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt.
Apprentissage sécuritaire : C’est l’école idéale pour s’initier à la gestion immobilière (baux, régie du bâtiment, relations locatives) avec un risque limité à une seule unité louée.

Les contraintes de proximité :

L’acoustique : Vous vivez en superposition avec votre voisin. Dans les immeubles construits avant 1980, la transmission des bruits d’impact (pas, chaises) est une réalité quotidienne qu’il faut accepter.
La gestion des aires communes : Le déneigement, l’entretien de la cour et le stationnement en enfilade (l’un derrière l’autre) peuvent devenir des sources de frictions si les modalités ne sont pas clairement stipulées au bail.
L’intimité relative : La proximité physique fait en sorte que votre locataire connaît vos habitudes de vie, vos horaires et vos absences.

Si le modèle du duplex ne correspond pas exactement à vos attentes, voici trois alternatives logiques.

Le jumelé (semi-détaché) : Si votre priorité est la tranquillité. Vous partagez un mur mitoyen vertical plutôt qu’un plancher horizontal, ce qui offre une insonorisation supérieure. En contrepartie, vous assumez 100 % de la charge hypothécaire.
Le triplex (3 logements) : Si votre budget le permet. Avec deux revenus locatifs pour payer l’hypothèque, le coût de revient mensuel est souvent plus bas qu’en duplex. Toutefois, la gestion est plus lourde et la mise de fonds minimale exigée est de 10 %.
La maison intergénérationnelle : Si votre locataire est un proche. Conçue spécifiquement pour la cohabitation familiale (portes communicantes, insonorisation adaptée), elle évite les contraintes légales d’un bail résidentiel standard, mais ne génère pas de revenus de marché.

Si vous occupez l’un des deux logements, la mise de fonds minimale est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat, et de 10 % pour la portion excédentaire. C’est un avantage majeur comparativement aux immeubles de 3 ou 4 logements qui exigent désormais une mise de fonds de 10 % dès le premier dollar.
Oui, le Code civil du Québec permet la reprise de logement par le propriétaire, mais la procédure est rigoureuse. Vous devez signifier un avis écrit au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Soyez vigilant : la reprise peut être interdite si le locataire est un aîné habitant le logement depuis au moins 10 ans et possède un revenu admissible égal ou inférieur.
C’est une distinction fiscale importante. Vous bénéficierez de l’exemption de gain en capital pour résidence principale uniquement sur la portion que vous habitiez (généralement 50 % de l’immeuble). L’appréciation réalisée sur l’autre moitié (la portion locative) sera imposable à titre de gain en capital lors de la vente.
Dans le parc immobilier existant, portez une attention particulière aux issues de secours et balcons (souvent en fer forgé ou en bois) qui doivent être sécuritaires. Vérifiez également la conformité des installations de chauffage (deux chauffe-eau distincts sont requis) et la qualité de l’insonorisation entre les étages (présence de béton ou de laine insonorisante).