Acheter un chalet locatif pour faire de l’hébergement touristique revient de plus en plus souvent dans mes conversations avec des clients, que ce soit pour se garder un pied-à-terre en Charlevoix ou dans les Laurentides, ou pour générer un revenu locatif.
Entre 2022 et 2026, le cadre légal de ce type de location a changé en profondeur au Québec : deux lois provinciales, un enregistrement obligatoire, des zonages municipaux de plus en plus restrictifs et, depuis 2024, une règle fiscale fédérale qui peut vous faire perdre vos déductions si votre chalet n’est pas conforme.
Ce guide couvre les questions à vous poser avant d’acheter, puis les obligations réglementaires et fiscales à connaître avant de signer une promesse d’achat. Pour l’ensemble des étapes liées à ce type de propriété, voir aussi ma page sur l’achat d’un chalet.
Les avantages et les inconvénients d’acheter un chalet locatif
Investir dans une résidence secondaire est un engagement important. Avant d’aller plus loin, il vaut mieux comprendre ce que vous avez à gagner et à perdre en achetant un chalet locatif pour faire de l’hébergement touristique.
Être propriétaire est déjà une responsabilité en soi, et une résidence de tourisme peut augmenter considérablement la pression financière tout en améliorant votre qualité de vie.
Avantages d’un chalet locatif
- Économie sur vos propres vacances, puisque vous n’aurez plus à réserver un Airbnb ou un hôtel ;
- Des séjours plus abordables, qui vous permettent d’envisager de voyager plus souvent ou plus longtemps ;
- Un actif immobilier qui peut s’apprécier avec le temps ;
- Des revenus locatifs potentiels si vous choisissez de faire de l’hébergement touristique ;
- Certaines dépenses d’exploitation peuvent être déductibles, à condition que le chalet respecte les exigences municipales et provinciales applicables (voir la section Fiscalité plus loin, une nuance importante s’y trouve) ;
- La possibilité, à terme, de faire du chalet votre résidence principale. Cette transition a toutefois des conséquences fiscales précises, que j’explique aussi dans la section Fiscalité.
Désavantages d’un chalet locatif
- Vous devrez tenir un budget serré sur les dépenses d’opération de l’immeuble ;
- Les frais d’entretien s’appliquent même lorsque la résidence n’est pas occupée ;
- Vous devrez peut-être payer un gestionnaire immobilier pour l’entretien et la gestion des locataires ;
- Les déplacements vers le chalet représentent des frais et du temps récurrents ;
- L’achat d’une grande résidence secondaire immobilise des liquidités que vous ne pourrez pas utiliser ailleurs.
Si vous êtes prêt à composer avec ces avantages et ces inconvénients, l’étape suivante consiste à bien clarifier vos motivations et vos responsabilités.
Bien clarifier vos motivations et vos responsabilités avant d’acheter
Les responsabilités concrètes d’un chalet locatif
Posséder un chalet procure beaucoup de plaisir, mais quelques responsabilités concrètes viennent avec : l’ameublement, l’engagement en temps, la gestion de la propriété, et l’entretien courant de l’immeuble (voir notre guide d’achat d’un chalet pour l’ensemble des étapes). Si vous partagez le projet avec un conjoint ou d’autres membres de la famille, décidez dès maintenant qui priorise l’entretien, qui gère les locataires, et comment vous comptez déléguer certaines tâches en votre absence.
Usage personnel ou revenus locatifs : une distinction qui change tout
Votre intention d’usage a des conséquences concrètes sur votre financement et votre fiscalité. Si vous voulez simplement vous détendre dans un chalet qui reste occupé uniquement par votre famille, votre dossier ressemble à celui d’une résidence secondaire classique.
Si vous comptez générer des revenus par des plateformes comme Airbnb ou Vrbo, une propriété locative est traitée comme une entreprise : les taux d’intérêt et les règles fiscales diffèrent de ceux d’une résidence principale. Discutez-en tôt avec votre prêteur hypothécaire et votre conseiller financier, avant même de magasiner un chalet précis.
Réfléchissez aussi à ce qui compte réellement pour vous dans le secteur visé (proximité des pistes, d’un plan d’eau, d’un village) et dans le style du bâtiment. Ces critères sont importants pour votre qualité de vie, mais rappelez-vous qu’ils comptent moins que la conformité réglementaire du chalet, qui détermine si vous pourrez légalement en faire de l’hébergement touristique.
L’emplacement et vos objectifs financiers
L’emplacement d’un chalet locatif mérite une réflexion sérieuse, puisque vous allez le fréquenter régulièrement et qu’il s’agit d’un investissement à long terme. Demandez-vous si la distance de route vous convient pour vous y rendre souvent, si le secteur correspond à votre style de vie, et si le climat ou l’accès (route, traversier, chemin privé) pourrait devenir contraignant en toute saison.
Avant d’entamer le reste du processus d’achat, faites le point sur votre santé financière (pointage de crédit, ratio d’endettement, dépenses courantes), établissez un budget réaliste incluant l’entretien et la gestion, et prévoyez une réserve pour les dépenses d’urgence (toiture, chauffe-eau, spa). Une fois ces bases posées, vous êtes prêt à aborder la partie la plus technique de l’achat d’un chalet locatif : la conformité réglementaire.
Qu’est-ce que l’hébergement touristique selon la loi québécoise
Contrairement à ce que beaucoup d’acheteurs croient, il n’existe pas un seul « règlement provincial sur l’hébergement touristique » vague et générique. Deux lois distinctes encadrent aujourd’hui la location touristique au Québec, et un chalet loué à court terme y est directement assujetti.
La Loi sur l’hébergement touristique Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. (RLRQ, c. H-1.01) (résumée par l’Association Hôtellerie du Québec Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.), sanctionnée le 7 octobre 2021 et en vigueur depuis le 1er septembre 2022, a remplacé l’ancien système de classification par panonceaux étoilés par un enregistrement en ligne auprès d’un organisme reconnu, la CITQ pour la grande majorité des cas. Elle distingue trois catégories d’établissements :
- Résidence principale : une seule réservation à la fois, dans le domicile habituel de l’exploitant ;
- Hébergement touristique jeunesse : au moins 30 % de lits en dortoir ou services destinés à une clientèle défavorisée ;
- Hébergement touristique général : inclut les « résidences de tourisme », soit les appartements, maisons et chalets meublés loués de façon autonome, en plus des hôtels, auberges, gîtes, campings et pourvoiries.
Un chalet acheté spécifiquement pour la location touristique de courte durée (et non comme domicile habituel de son propriétaire) relève presque toujours de la catégorie « hébergement touristique général », sous-catégorie résidence de tourisme.
La seconde loi, la Loi visant à lutter contre l’hébergement touristique illégal Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. (LQ 2023, c. 16), sanctionnée le 7 juin 2023, impose depuis le 1er septembre 2023 des obligations directes aux plateformes numériques comme Airbnb et Vrbo : vérifier le certificat d’enregistrement de chaque établissement avant de publier une annonce, conserver ce certificat un an après son expiration, s’assurer de la concordance entre le numéro affiché et l’établissement, et désigner un représentant établi au Québec. Un registre public des établissements a aussi été créé.
Le double verrou avant de louer : avis de conformité municipal et enregistrement CITQ
Beaucoup d’acheteurs concentrent leur attention sur l’enregistrement provincial et oublient qu’une étape municipale le précède. En réalité, il s’agit d’un système à deux verrous : le premier à la municipalité, le second à la CITQ.
L’avis de conformité municipal, la première étape
Avant même de déposer une demande d’enregistrement, vous devez obtenir de votre municipalité un avis de conformité à la réglementation municipale, confirmant que la location à court terme est permise à l’adresse visée.
Sans cet avis, la CITQ Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. n’ouvrira pas votre dossier. C’est pourquoi je recommande de vérifier le zonage applicable avant même de faire une promesse d’achat, plutôt qu’après.
L’enregistrement CITQ, obligatoire même pour une location occasionnelle
Par expérience, la fausse croyance la plus répandue chez les acheteurs de chalet est de penser qu’une location occasionnelle, quelques semaines l’été par exemple, échappe à l’obligation d’enregistrement. C’est faux : dès la première nuitée louée contre rémunération pour une période de 31 jours ou moins, votre chalet doit détenir un enregistrement CITQ valide, peu importe la fréquence de location envisagée.
Les documents généralement exigés incluent l’avis de conformité municipal, une preuve de propriété (ou l’autorisation du propriétaire), une assurance responsabilité civile d’au moins 2 000 000 $ par événement, des photos intérieures et extérieures, l’autorisation du syndicat de copropriété le cas échéant, et une déclaration annuelle des services offerts.
L’enregistrement se renouvelle chaque année, avec mise à jour des documents. Les frais annuels varient selon la catégorie, généralement entre 50 $ et 145 $ selon les pages consultées sur citq.qc.ca : confirmez le tarif exact au moment de votre demande, la grille pouvant évoluer.
Votre numéro d’enregistrement doit apparaître sur toute publicité, y compris vos propres publications sur les réseaux sociaux et les plateformes de réservation, pas seulement sur un contrat officiel.
Un dernier point mérite d’être mentionné, même s’il reste à vérifier au cas par cas : la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) encadre la sécurité incendie et la surveillance des piscines et plages pour les établissements d’hébergement touristique. Je n’ai trouvé aucune page RBQ dédiée à un permis d’exploitation spécifique pour un chalet unifamilial loué à court terme, mais si votre chalet a une piscine ou un accès à un plan d’eau, vérifiez vos obligations de surveillance directement auprès de la RBQ avant l’ouverture.
Amendes en cas de non-conformité
Les amendes prévues par les deux lois visent autant les exploitants que les plateformes numériques, et elles ne sont pas symboliques.
| Type d’infraction | Qui est visé | Amende |
|---|---|---|
| Exploiter sans enregistrement (personne physique) | Propriétaire ou exploitant | de 2 500 $ à 25 000 $ |
| Exploiter sans enregistrement (personne morale) | Société propriétaire | de 5 000 $ à 50 000 $ |
| Numéro d’enregistrement faux ou inexact | Propriétaire ou exploitant | jusqu’à 50 000 $ |
| Annonce publiée sans certificat vérifié | Plateforme numérique | jusqu’à 100 000 $ par annonce |
| Absence de représentant désigné au Québec | Plateforme numérique | jusqu’à 20 000 $ |
Le zonage municipal peut bloquer votre projet avant même l’enregistrement
La loi provinciale a donné aux municipalités le pouvoir d’encadrer, de limiter ou d’interdire la location à court terme sur leur territoire. La grande majorité des municipalités québécoises n’a pas encore adopté de réglementation spécifique sur l’hébergement touristique, mais celles qui l’ont fait touchent directement des secteurs de villégiature prisés.
Lac-Beauport interdit la location de résidence principale
À Lac-Beauport Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., la location de courte durée d’une résidence principale est interdite, sauf dans quelques zones touristiques précises.
Cette interdiction vise spécifiquement la résidence principale : un chalet acheté comme résidence de tourisme relève d’un régime de zonage distinct. Si vous visez ce secteur pour un chalet destiné à l’hébergement touristique, vérifiez directement auprès de la municipalité le zonage applicable à une résidence de tourisme à l’adresse visée, plutôt que de vous fier aux zones touristiques mentionnées ci-dessus pour la résidence principale. Voir aussi le secteur de Lac-Beauport sur mon site pour un portrait plus large de ce marché.
Montréal limite la location dans le temps et l’interdit dans certains arrondissements
À Montréal Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., la location de résidence principale n’est permise que du 10 juin au 10 septembre chaque année, avec un permis d’exploitation obligatoire, et elle demeure interdite en tout temps à Lachine, Saint-Laurent et Saint-Léonard. Pour une résidence secondaire, un certificat d’occupation est requis, et ce type de location n’est offert que dans certains secteurs de la ville.
La Ville de Québec et le gel du Vieux-Québec
C’est le point le plus pertinent pour qui achète un chalet ou une propriété de type résidence de tourisme dans la région de Québec. La Ville détermine par zonage Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. (catégorie C10) les secteurs où l’hébergement touristique commercial est autorisé, et exige elle aussi l’avis de conformité préalable décrit plus haut. En 2025, sa réglementation a été révisée pour mieux encadrer le développement de l’hébergement touristique commercial tout en protégeant le parc de logements.
En avril 2026, la Ville de Québec a décrété un gel de 150 jours Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. sur les nouveaux établissements d’hébergement touristique commercial dans le Vieux-Québec, dans les secteurs Place D’Youville, Vieux-Port, gare du Palais et Petit-Champlain. Un resserrement similaire a été annoncé pour le Vieux-Limoilou.
Le 14 septembre 2026, la Ville a tenu une consultation publique présentant ses pistes de réglementation : des zones rouges où l’usage d’hébergement touristique commercial (C10) serait carrément retiré, et des zones bleues où il serait plafonné à 25 % des étages d’un bâtiment.
Au moment d’écrire ces lignes, le gel demeure en vigueur en attendant l’adoption du nouveau règlement, visée pour la fin de l’automne 2026, mais l’issue exacte n’est pas encore connue. Autrement dit, si votre projet cible ces secteurs, la situation réglementaire évolue rapidement : vérifiez l’état actuel du règlement directement auprès de la Ville de Québec avant de déposer une offre plutôt que de vous fier à cet article ou à une recherche générale en ligne.
La fiscalité d’un chalet locatif : TPS/TVQ, taxe d’hébergement et vos déductions
TPS/TVQ et la taxe sur l’hébergement de 3,5 %
Une taxe sur l’hébergement de 3,5 % s’applique sur le prix de la nuitée dans la plupart des régions touristiques du Québec (les régions participantes ; quelques régions, dont le Nunavik, en sont exclues), excluant le stationnement ou le déjeuner, par exemple. Cette taxe ne comporte aucune exemption de petit fournisseur : vous devez la percevoir dès la première nuitée louée contre rémunération, même si vos revenus de location restent sous le seuil de 30 000 $. Ce seuil de 30 000 $ sur quatre trimestres consécutifs concerne une obligation distincte, soit l’inscription aux fichiers de la TPS et de la TVQ.
Lorsque la location transite par une plateforme numérique elle-même inscrite, c’est généralement elle qui perçoit et remet ces taxes en votre nom, même si vous seriez autrement considéré comme un petit fournisseur pour la TPS/TVQ. Ces informations reposent en partie sur des extraits de pages de Revenu Québec que je n’ai pas pu consulter en intégralité au moment d’écrire cet article : validez votre situation précise directement sur revenuquebec.ca ou avec un comptable avant de vous lancer.
Depuis 2024, la non-conformité peut vous faire perdre vos déductions fiscales
C’est probablement la règle la moins connue et la plus coûteuse pour qui envisage l’hébergement touristique : depuis le 1er janvier 2024, l’article 67.7 de la Loi de l’impôt sur le revenu refuse, au prorata du nombre de jours de non-conformité, la déduction des dépenses associées à une location à court terme (intérêt hypothécaire, taxes, entretien, énergie, assurances).
Notez que le seuil fédéral de « location à court terme » visé par cette règle (moins de 90 jours consécutifs) est distinct du seuil provincial de 31 jours ou moins utilisé pour l’enregistrement CITQ : ce sont deux seuils différents, prévus par deux lois différentes. Concrètement, chaque jour où votre chalet était loué sans enregistrement CITQ valide, ou dans une zone municipale qui ne l’autorisait pas, compte comme un jour non conforme. Pour donner un ordre de grandeur cité par plusieurs cabinets comptables : sur 1 000 $ de dépenses annuelles et 50 jours de non-conformité sur 365 jours de location, environ 137 $ de déduction seraient refusés.
Cette règle change la donne pour deux affirmations qu’on retrouve souvent dans les articles génériques sur les chalets locatifs, y compris dans une version précédente de celui-ci.
D’abord, présenter les déductions fiscales d’un chalet locatif (intérêt hypothécaire, taxes municipales et scolaires, dépenses d’exploitation) comme des avantages automatiques est incomplet depuis 2024 : elles sont conditionnelles à la conformité municipale et provinciale de votre établissement, jour par jour. Avec l’article 67.7, cette conformité relève désormais autant de la fiscalité que du droit municipal.
Ensuite, l’idée de prendre sa retraite dans son chalet locatif « pour éviter l’impôt sur le gain en capital » mérite d’être nuancée fortement. Convertir un chalet locatif en résidence principale constitue un changement d’usage, qui déclenche en principe une disposition réputée à la juste valeur marchande au moment du changement (art. 45(1) de la Loi de l’impôt sur le revenu). Une élection sous l’article 45(3) peut différer la reconnaissance du gain jusqu’à la vente réelle, mais elle est indisponible si vous avez demandé de la déduction pour amortissement sur l’immeuble pendant qu’il était locatif (art. 45(4)). Avant de bâtir un plan de retraite sur cette prémisse, consultez un fiscaliste pour valider votre situation précise. Voir aussi Taxtips.ca Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. pour le détail des règles de changement d’usage.
Financement et assurance pour un chalet locatif
Le financement d’une résidence secondaire à revenus
Le financement d’un chalet destiné à générer des revenus locatifs diffère de celui d’une résidence principale. Comptez généralement une mise de fonds de 20 % à 35 % pour une propriété considérée comme génératrice de revenus, contre un minimum réglementaire de 5 % pour une résidence principale. Un financement pouvant atteindre 90 % à 95 % reste possible pour un chalet saisonnier habitable à l’année, à condition de ne pas déclarer d’intention locative commerciale.
Les prêteurs appliquent aussi des taux d’intérêt généralement plus élevés et exigent un ratio d’endettement total sous environ 42 % à 44 %. Mon conseil, tiré des dossiers que j’accompagne : discutez de votre intention réelle (usage personnel, location occasionnelle ou location commerciale) avec votre prêteur dès le départ, plutôt que de la préciser après coup. Cela évite des surprises au moment de l’approbation finale. Pour une vue d’ensemble sur la rentabilité et le financement d’un tel achat, voir aussi les fondamentaux de l’investissement immobilier.
L’assurance habitation ne couvre pas automatiquement la location commerciale
Une police d’assurance habitation standard exclut généralement l’usage commercial, y compris la location à court terme. Sans avenant spécifique ou police commerciale distincte, une réclamation liée à un incident survenu pendant une location pourrait être refusée. Parlez-en à votre courtier d’assurance avant votre première location, pas après un sinistre.
Éviter les erreurs courantes avant d’acheter un chalet locatif
Voici les erreurs les plus fréquentes que je vois chez les acheteurs de chalet.
Ne prenez pas de décision émotionnelle. Être propriétaire d’un chalet dans une destination qu’on aime est un objectif formidable, mais une décision prise sous le coup de l’émotion après une visite peut mener à des remords une fois ce sentiment estompé. Abordez votre achat d’un point de vue calme et rationnel.
Faites attention à votre budget. Un budget existe pour vous aider à prendre des décisions, pas pour être dépassé dès la première dépense imprévue. Intégrez-y les frais d’entretien et de nettoyage dès le départ, en plus du prêt hypothécaire.
Calculez bien l’ensemble des dépenses. Un chalet se paie toute l’année, pas seulement lorsque vous l’utilisez. Ajoutez l’ameublement, l’entretien en votre absence, les réparations, les taxes, les impôts et les assurances à votre calcul avant de faire une offre.
Ne sous-estimez pas la gestion immobilière. Si vous habitez loin de votre chalet, vous aurez probablement besoin d’un gestionnaire immobilier, particulièrement si vous prévoyez le louer. C’est un bon investissement, mais il réduit vos revenus nets projetés. Notez aussi que le type de maison et son emplacement influencent les coûts d’entretien : une propriété près d’un plan d’eau, par exemple, peut être davantage exposée à l’humidité et à l’usure.
Une dernière recommandation, tirée de mon accompagnement dans ce type de dossier : faites de l’obtention d’un avis de conformité municipal favorable, et de la confirmation que votre chalet est admissible à l’enregistrement CITQ, une condition explicite de votre promesse d’achat. Cette précaution simple vous évite d’acheter un chalet dans une zone où l’hébergement touristique n’est tout simplement pas permis.
Questions fréquentes
Dois-je enregistrer mon chalet à la CITQ si je le loue seulement quelques semaines par été ?
Oui. L’enregistrement est obligatoire dès la première nuitée louée contre rémunération pour 31 jours ou moins, peu importe la fréquence de location envisagée. Une location occasionnelle n’est pas exemptée.
Quelles amendes est-ce que je risque si j’exploite mon chalet sans enregistrement ?
Pour une personne physique, l’amende va de 2 500 $ à 25 000 $, et de 5 000 $ à 50 000 $ pour une personne morale. Un numéro d’enregistrement faux ou inexact peut entraîner une amende allant jusqu’à 50 000 $.
Le zonage de ma municipalité peut-il m’empêcher de louer mon chalet à court terme ?
Oui, et c’est souvent le premier obstacle, avant même la question de l’enregistrement provincial. Certaines municipalités, comme Lac-Beauport, interdisent la location de courte durée d’une résidence principale (un chalet-résidence de tourisme relève d’un régime de zonage distinct, à vérifier au cas par cas), tandis que d’autres, comme Montréal ou la Ville de Québec, encadrent la pratique par secteur et par période. Vérifiez toujours le zonage applicable à votre usage précis à l’adresse visée avant de faire une offre.
Est-ce que je perds mes déductions fiscales si mon chalet n’est pas conforme ?
Oui, depuis le 1er janvier 2024. L’article 67.7 de la Loi de l’impôt sur le revenu refuse la déduction de vos dépenses de location à court terme au prorata du nombre de jours où votre chalet n’était pas conforme à la réglementation municipale ou provinciale applicable.
Mon assurance habitation actuelle couvre-t-elle la location Airbnb de mon chalet ?
Généralement non. Une police résidentielle standard exclut l’usage commercial, ce qui inclut la location à court terme. Un avenant spécifique ou une police commerciale distincte est nécessaire avant votre première location.
Ce qu’il faut retenir
Acheter un chalet locatif pour faire de l’hébergement touristique reste un beau projet, mais un projet qui exige aujourd’hui davantage de diligence qu’il y a quelques années. La conformité réglementaire conditionne directement votre droit de louer, vos assurances et, depuis 2024, vos déductions fiscales.
Avant de signer une promesse d’achat, assurez-vous d’obtenir un avis de conformité municipal favorable, de confirmer votre admissibilité à l’enregistrement CITQ, et de valider votre stratégie de financement et d’assurance en fonction de votre usage réel. Si votre projet cible le Vieux-Québec ou tout autre secteur soumis à une réglementation récente, vérifiez l’état actuel des règles directement auprès de la municipalité avant de vous engager. Pour l’ensemble du processus d’achat d’une propriété au Québec, voir aussi mon guide complet pour acheter une propriété au Québec.
À propos de l'auteur
David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada.
Depuis 2013, David apporte une expertise unique sur le marché immobilier de Québec en conjuguant une approche axée sur la science de la donnée et la création multimédia.
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