Le prix affiché inclut-il les taxes (TPS/TVQ) ?

Généralement, non. Sur les fiches descriptives, si la propriété est détenue par une société ou exploitée commercialement, la mention « +TPS/TVQ » est indiquée. Cependant, si vous êtes vous-même inscrit aux fichiers de taxes avant la signature de l’acte de vente, il est souvent possible d’utiliser un mécanisme de choix conjoint (dispense de paiement) chez le notaire pour éviter de décaisser ces montants. La consultation d’un fiscaliste est indispensable.

L'enregistrement CITQ est-il transférable lors de la vente ?

Non, l’enregistrement est lié à l’exploitant et non à l’immeuble. L’acheteur doit déposer une nouvelle demande auprès de la CITQ et obtenir une nouvelle attestation de conformité auprès de la municipalité. C’est pourquoi la vérification diligente du zonage et du règlement d’urbanisme est l’étape la plus critique de la transaction.

Puis-je financer cet achat avec 5 % de mise de fonds ?

C’est peu probable. Si la propriété est vendue comme une entreprise commerciale (location court terme taxable), les banques exigeront une mise de fonds d’investissement, variant de 20 % à 35 %. Le financement assuré (SCHL) à 5 % est réservé aux résidences principales ou secondaires destinées à un usage personnel.

Comment valider la rentabilité réelle de la propriété ?

Ne vous fiez pas aux projections. Exigez les états financiers des deux dernières années, les déclarations de taxes (TPS/TVQ) et les rapports de revenus des plateformes transactionnelles. Cela permet de valider le taux d’occupation réel et les coûts d’exploitation (électricité, déneigement, entretien ménager) qui sont souvent sous-estimés par les vendeurs.

Acheter une résidence de tourisme près de Québec

Une résidence de tourisme est un immeuble détenu principalement pour l’hébergement de voyageurs (durée de moins de 31 jours) et situé dans une zone où le règlement de zonage municipal autorise explicitement l’usage commercial ou d’hébergement touristique.

Il ne faut pas confondre ce produit d’investissement avec le chalet familial loué occasionnellement. La résidence de tourisme est une entreprise immobilière à part entière.

Elle doit obligatoirement être enregistrée auprès de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) et afficher son numéro d’enregistrement.

Ce type de bien répond à une logique purement financière : optimiser le revenu au pied carré en exploitant la demande saisonnière, tout en permettant au propriétaire d’occuper les lieux durant les périodes creuses.

C’est la fusion entre le placement financier actif et la propriété de villégiature.

Le marché des propriétés à vocation touristique suit une dynamique distincte du secteur résidentiel, leur valeur marchande étant étroitement corrélée à leur capacité démontrée à générer des revenus bruts annuels (le chiffre d'affaires).

La résidence de tourisme indépendante offre une autonomie complète sur la gestion et la conservation des profits, tandis que le condo-hôtel impose une structure centralisée avec un partage obligatoire des revenus.

Voici les distinctions financières pour guider votre stratégie :

Le contrôle des revenus : Dans un condo-hôtel, les revenus de location sont mis en commun (pool de location) et vous recevez une quote-part après que le gestionnaire a prélevé ses honoraires (souvent près de 50 %). Avec une résidence de tourisme indépendante, vous encaissez 100 % du revenu brut et choisissez vos fournisseurs (entretien ménager, plateforme de réservation).
La fiscalité et la liquidité : Le condo-hôtel est souvent plus complexe à revendre car le financement est restreint à quelques institutions financières spécifiques. La résidence de tourisme, bien que commerciale, conserve l’attrait d’une maison individuelle sur un terrain privé, ce qui élargit le bassin d’acheteurs potentiels à la revente.
La flexibilité d’occupation : Le condo-hôtel impose souvent des restrictions sur vos périodes d’occupation personnelle (dates d’interdiction durant les fêtes ou la relâche). Dans votre propre résidence de tourisme, vous gérez le calendrier à votre guise, bien que toute occupation personnelle diminue directement votre rendement.

Ce type d’investissement s’adresse spécifiquement aux acheteurs disposant de liquidités importantes et prêts à assumer les obligations fiscales et opérationnelles d’une PME hôtelière.

Il est impératif de peser les opportunités et les risques :

Les avantages stratégiques :

Rendement locatif supérieur : La location à la nuitée génère des revenus annuels nettement supérieurs à la location résidentielle mensuelle, particulièrement dans les secteurs de villégiature prisés (Charlevoix, Lac-Beauport, Stoneham).
Optimisation fiscale : Toutes les dépenses liées à l’exploitation (intérêts hypothécaires, taxes, entretien, publicité, déplacements pour la gestion) sont déductibles des revenus d’entreprise.
Récupération des taxes à l’achat : Si la propriété est utilisée à plus de 90 % pour des activités commerciales taxables, il est généralement possible de reporter le paiement de la TPS/TVQ à l’achat via les mécanismes de choix fiscaux, sur avis d’un expert-comptable.

Les complexités à maîtriser :

Assujettissement aux taxes (TPS/TVQ) : Contrairement à une maison usagée exonérée, la résidence de tourisme est souvent un bien taxable. Le prix affiché exclut généralement les taxes. L’inscription aux fichiers de taxes et la production de rapports trimestriels ou annuels sont obligatoires.
Financement commercial : Les institutions financières exigent souvent une mise de fonds plus élevée (de 25 % à 35 %) et peuvent appliquer des taux d’intérêt commerciaux, considérant l’opération comme un projet d’affaires plus risqué qu’une simple habitation.
Risque réglementaire : Votre rentabilité dépend du zonage hébergement touristique. Si la municipalité modifie son règlement pour restreindre la location à court terme, la valeur économique de votre actif peut être affectée.

Si la lourdeur administrative de la location touristique vous rebute, voici trois alternatives logiques.

La location au mois : Vous louez votre chalet pour une saison complète (ski ou été). Avantage majeur : aucune obligation de détenir un enregistrement CITQ, pas de gestion de TPS/TVQ sur les loyers résidentiels et une usure nettement réduite grâce à la stabilité des locataires.
L’immeuble à revenus standard : L’investissement de stabilité. Bien que le rendement brut soit inférieur à la location touristique, les revenus sont prévisibles à l’année et insensibles aux aléas de la météo ou des saisons touristiques.
Le chalet de villégiature personnel : L’achat plaisir. Vous renoncez aux revenus locatifs, mais vous évitez toute la complexité fiscale, l’usure prématurée causée par le roulement des locataires et les risques de plaintes de voisinage.

Généralement, non. Sur les fiches descriptives, si la propriété est détenue par une société ou exploitée commercialement, la mention « +TPS/TVQ » est indiquée. Cependant, si vous êtes vous-même inscrit aux fichiers de taxes avant la signature de l’acte de vente, il est souvent possible d’utiliser un mécanisme de choix conjoint (dispense de paiement) chez le notaire pour éviter de décaisser ces montants. La consultation d’un fiscaliste est indispensable.
Non, l’enregistrement est lié à l’exploitant et non à l’immeuble. L’acheteur doit déposer une nouvelle demande auprès de la CITQ et obtenir une nouvelle attestation de conformité auprès de la municipalité. C’est pourquoi la vérification diligente du zonage et du règlement d’urbanisme est l’étape la plus critique de la transaction.
C’est peu probable. Si la propriété est vendue comme une entreprise commerciale (location court terme taxable), les banques exigeront une mise de fonds d’investissement, variant de 20 % à 35 %. Le financement assuré (SCHL) à 5 % est réservé aux résidences principales ou secondaires destinées à un usage personnel.
Ne vous fiez pas aux projections. Exigez les états financiers des deux dernières années, les déclarations de taxes (TPS/TVQ) et les rapports de revenus des plateformes transactionnelles. Cela permet de valider le taux d’occupation réel et les coûts d’exploitation (électricité, déneigement, entretien ménager) qui sont souvent sous-estimés par les vendeurs.