L'acheteur peut-il évincer mes locataires pour habiter l'immeuble ?

Non, l’éviction pour vente n’existe pas. L’acheteur peut toutefois exercer son droit de reprise de logement pour s’y loger (ou loger un parent direct) en envoyant un avis écrit au locataire six mois avant la fin du bail à durée fixe. Pour un bail se terminant le 30 juin, la vente doit être notariée à temps pour que l’avis soit reçu avant le 31 décembre précédent. Le droit de reprise du logement pour s’y loger ne peut pas être exercé si le propriétaire est une compagnie est propriétaire de l’immeuble.

Suis-je imposé sur le profit de la vente si j'habite l'un des logements ?

Oui, partiellement. L’exemption d’impôt pour résidence principale s’applique uniquement à la fraction de l’immeuble que vous occupez (calculée au prorata de la superficie ou de la valeur locative). Le gain en capital réalisé sur la portion locative de l’immeuble est imposable selon les règles fiscales en vigueur.

Mes locataires peuvent-ils refuser les visites d'acheteurs potentiels ?

Non. Le Code civil du Québec oblige le locataire à permettre la visite des lieux et l’affichage à vendre dès la mise en marché. Le propriétaire doit toutefois donner un préavis verbal ou écrit de 24 heures avant chaque visite. Les visites doivent avoir lieu entre 9 h et 21 h et le locataire peut exiger la présence du propriétaire ou de son courtier immobilier.

Quels documents financiers sont requis pour prouver la rentabilité ?

L’acheteur exige les baux signés, les avis de renouvellement (pour prouver le loyer actuel), les relevés 31 et toutes les factures des dépenses d’exploitation. Ces pièces justificatives sont nécessaires pour calculer le revenu net d’exploitation et obtenir le financement hypothécaire.

Quelle est la mise de fonds minimale qu'un acheteur doit posséder ?

La capacité de payer de l’acheteur dépend de son statut. Pour un propriétaire occupant, la mise de fonds minimale est de 5 % pour un duplex et de 10 % pour un triplex ou quadruplex. Pour un investisseur immobilier qui n’habite pas l’immeuble, la mise de fonds exigée par les institutions financières est de 20 %.

Vendre un immeuble à revenus à Québec

Vendre un immeuble locatif est une opération hybride : c’est à la fois une transaction immobilière et le transfert d’une entreprise de gestion. L’acheteur, qu’il soit investisseur immobilier pur ou propriétaire occupant, n’achète pas seulement des murs, mais aussi des flux de trésorerie et des obligations contractuelles envers des locataires.

Une préparation déficiente sur les aspects locatifs et financiers est la cause principale de la renégociation du prix ou de l’annulation de la vente.

La gestion des baux et le droit au maintien dans les lieux

Le défi central de la vente d’un petit immeuble à revenus (2 à 4 logements) réside dans la protection offerte aux locataires par le Tribunal administratif du logement (TAL). Contrairement à une maison unifamiliale qui est généralement livrée libre de toute occupation, l’immeuble à revenus est vendu avec baux.

L’acheteur qui désire occuper l’un des logements (reprise de logement) est soumis à des délais stricts. Il doit aviser le locataire six mois avant la fin du bail à durée fixe. Si la transaction notariée a lieu trop tard dans l’année (par exemple en mai pour un bail se terminant le 30 juin), l’acheteur perd son droit de reprise pour l’année courante.

Impact sur la transaction : Une mise en marché mal synchronisée avec les échéances des baux élimine une grande partie des acheteurs propriétaires occupants. Ces derniers ne feront pas d’offre d’achat s’ils réalisent qu’ils ne pourront pas emménager avant 12 ou 14 mois.

La rentabilité financière et la qualification hypothécaire

L’évaluation d’un immeuble à revenus repose sur des ratios financiers précis et le revenu net d’exploitation. Un piège fréquent pour les vendeurs est de fixer un prix basé sur le potentiel de l’immeuble (ex: si les loyers étaient augmentés) plutôt que sur les revenus actuels réels.

Les institutions financières financent l’immeuble sur la base des baux en vigueur et des dépenses d’exploitation prouvées. Si les loyers sont nettement inférieurs au marché, la valeur économique de l’immeuble diminue, car la capacité d’emprunt de l’acheteur est directement limitée par ces revenus modestes.

Impact sur la transaction : Si l’immeuble ne génère pas suffisamment de revenus pour couvrir la dette selon les critères de l’institution financière, l’acheteur verra son financement refusé, à moins d’injecter une mise de fonds beaucoup plus importante, ce qui peut faire avorter le projet.

La conformité des structures extérieures et l’assurabilité

Le parc immobilier locatif de Québec se caractérise souvent par ses escaliers extérieurs, ses balcons superposés et ses issues de secours en fer forgé ou en bois. Ces éléments sont scrutés à la loupe par les inspecteurs en bâtiment et les assureurs.

Il est impératif de vérifier la solidité des ancrages, l’état des marches et, surtout, la hauteur réglementaire des garde-corps. Les normes de sécurité ont évolué et les assureurs refusent de plus en plus de couvrir des immeubles présentant des risques de chute ou des structures vétustes.

Impact sur la transaction : Une lettre de l’assureur de l’acheteur exigeant le remplacement immédiat des escaliers ou des balcons obligera le vendeur à baisser son prix ou à effectuer les travaux en urgence pour sauver la vente. Il y a même un risque que la transaction soit avortée, car c’est un nouvel élément amené à l’attention de l’acheteur qui n’était pas divulgué.

La transparence de la comptabilité d’exploitation

Vendre un immeuble à revenus exige une transparence comptable totale. Le vendeur doit fournir non seulement les baux de location et les relevés 31, mais aussi toutes les factures justifiant les dépenses d’opération de l’immeuble.

Une erreur courante est l’absence de traces écrites pour certains services ou la confusion entre les dépenses personnelles du propriétaire et celles de l’immeuble. L’acheteur doit être en mesure de calculer un rendement net précis.

Impact sur la transaction : Une documentation financière incomplète ou approximative brise la confiance. L’investisseur immobilier averti assumera le pire scénario de dépenses, ce qui l’amènera à déposer une offre d’achat bien en deçà du prix demandé pour compenser le risque financier perçu.

L'analyse du prix médian sur la dernière décennie révèle une rupture de tendance majeure à partir de 2020. Alors que le marché suivait une croissance linéaire et prévisible, nous assistons depuis à une accélération marquée, propulsant le prix médian vers des sommets historiques en 2025.

Ce phénomène ne traduit pas une simple inflation, mais bien la transformation du plex en une valeur refuge face à la pénurie de logements. Le graphique ci-haut illustre cette pression constante de la demande qui soutient les prix, indépendamment des cycles économiques traditionnels.

Les variations de prix de vente moyen des immeubles à revenus par arrondissement

Arrondissement	Prix de vente moyen des 12 derniers mois
Beauport	504 640$
Charlesbourg	582 102$
La Cité-Limoilou	592 664$
La Haute-Saint-Charles	553 212$
Les Rivières	528 959$
Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge	682 693$

L'écart de valeur entre les arrondissements ne reflète pas uniquement la qualité du bâti, mais surtout la qualité du revenu perçu par l'investisseur.

Si Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge domine le classement avec des prix avoisinant les 700 000 $, c'est parce que la proximité des grands pôles institutionnels (Université Laval, hôpitaux, etc.) garantit une vacance quasi nulle et une clientèle locative stable.

À l'inverse, des secteurs comme Beauport ou Les Rivières offrent des points d'entrée plus accessibles, où la rentabilité se calcule davantage sur le potentiel d'optimisation à long terme que sur la sécurité immédiate du revenu.

La vente d’un immeuble à revenus dépasse largement le cadre d’une transaction immobilière traditionnelle.

Contrairement à une maison unifamiliale où le coup de cœur esthétique prédomine, vous transigez ici un actif financier dont la valeur repose sur la solidité des baux, la rigueur des dépenses d’exploitation et le rendement net.

Une stratégie de mise en marché efficace ne doit pas seulement mettre en valeur le bâtiment, mais aussi démontrer sa performance économique.

Il est impératif de présenter un dossier financier impeccable pour rassurer les investisseurs et justifier le prix demandé face aux exigences strictes des institutions bancaires.

Ne laissez pas la complexité des ratios financiers ou la gestion des locataires sous-évaluer votre patrimoine.

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Ensemble, nous ferons parler les chiffres pour maximiser votre retour sur investissement et assurer une transaction fluide et sécurisée.

Non, l’éviction pour vente n’existe pas. L’acheteur peut toutefois exercer son droit de reprise de logement pour s’y loger (ou loger un parent direct) en envoyant un avis écrit au locataire six mois avant la fin du bail à durée fixe. Pour un bail se terminant le 30 juin, la vente doit être notariée à temps pour que l’avis soit reçu avant le 31 décembre précédent. Le droit de reprise du logement pour s’y loger ne peut pas être exercé si le propriétaire est une compagnie est propriétaire de l’immeuble.
Oui, partiellement. L’exemption d’impôt pour résidence principale s’applique uniquement à la fraction de l’immeuble que vous occupez (calculée au prorata de la superficie ou de la valeur locative). Le gain en capital réalisé sur la portion locative de l’immeuble est imposable selon les règles fiscales en vigueur.
Non. Le Code civil du Québec oblige le locataire à permettre la visite des lieux et l’affichage à vendre dès la mise en marché. Le propriétaire doit toutefois donner un préavis verbal ou écrit de 24 heures avant chaque visite. Les visites doivent avoir lieu entre 9 h et 21 h et le locataire peut exiger la présence du propriétaire ou de son courtier immobilier.
L’acheteur exige les baux signés, les avis de renouvellement (pour prouver le loyer actuel), les relevés 31 et toutes les factures des dépenses d’exploitation. Ces pièces justificatives sont nécessaires pour calculer le revenu net d’exploitation et obtenir le financement hypothécaire.
La capacité de payer de l’acheteur dépend de son statut. Pour un propriétaire occupant, la mise de fonds minimale est de 5 % pour un duplex et de 10 % pour un triplex ou quadruplex. Pour un investisseur immobilier qui n’habite pas l’immeuble, la mise de fonds exigée par les institutions financières est de 20 %.