Acheter un immeuble commercial au Québec
Tout commence par une analyse rigoureuse des chiffres.
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En bref
L’acquisition d’un actif commercial obéit à des règles fondamentalement différentes de l’immobilier résidentiel.
J’accompagne acheteurs et investisseurs dans l’acquisition d’actifs non résidentiels : multiplex, bureaux, locaux commerciaux, immeubles industriels et propriétés spécialisées. Contrairement à l’immobilier résidentiel, la valeur d’un actif commercial est déterminée par ses revenus nets et son taux global d’actualisation, non par les comparables du voisinage.
Le financement suit des critères institutionnels distincts, la vérification diligente s’étend bien au-delà de l’état physique du bâtiment et la structure juridique de la transaction peut avoir des incidences fiscales majeures.
Que vous cibliez un multiplex de 10 logements, un immeuble de bureaux ou un commerce clé en main, tout commence par une analyse rigoureuse.
22 types d'actifs Quel type d'actif commercial vous correspond ?
Multirésidentiel commercial
Immeubles commercial
Restauration et divertissement
Santé et services essentiels
Hébergement
Services à la personne
Services automobiles
Données du marché Taux d'actualisation et financement commercial au Québec
Les valeurs ci-dessous représentent les fourchettes typiques observées sur le marché québécois. Elles servent de point de référence, chaque actif est unique.
| Type d'actif | TGA typique | Mise de fonds | DCR min.s | |
|---|---|---|---|---|
| Multiplex 5–20 logements | 4,5 – 6,5 % | 20 % (conventionnel) | 1,20 | |
| Multilogement 20+ logements | 4,0 – 5,5 % | 15 % (SCHL) / 20 % | 1,10 (SCHL) | |
| Immeuble industriel | 5,5 – 7,5 % | 25 – 35 % | 1,25 | |
| Immeuble à bureaux | 6,0 – 8,5 % | 25 – 35 % | 1,25 | |
| Commerce de détail | 5,5 – 7,5 % | 25 – 35 % | 1,20 | |
| Hôtellerie / hébergement | 7,0 – 10,0 % | 30 – 40 % | 1,30 | |
| Résidence pour aînés (RPA) | 5,5 – 7,5 % | 25 – 35 % | 1,25 | |
| Sources : CBRE Québec Market Outlook 2025, SCHL - Programmes de financement multilogement, Altus Group. | ||||
Données mises à jour en mars 2026.
Financement Financement d'un actif commercial au Québec
Les valeurs ci-dessous représentent les fourchettes typiques observées sur le marché québécois. Elles servent de point de référence, chaque actif est unique.
- Mise de fonds 15 % (SCHL multilogement) à 35 % selon le type d'actif.
- Ratio de sécurité minimum 1,10 à 1,30 selon le prêteur.
- Revenu net d'exploitation validation des états financiers et évaluation agréé.
- Qualité de l'actif emplacement, état physique, taux d'inoccupation...
Mise de fonds par type d'actif
Processus Étapes d'un projet d'achat en immobilier commercial
Acheter un actif commercial peu prendre plusieurs mois pour se concrétiser. La vérification diligente vise à confirmer que les revenus annoncés sont réels et que l’actif ne présente pas de risques cachés pour son acquéreur.
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États financiersRevenus et dépenses réels des 3 dernières années.
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Audit des bauxDurée, clauses, loyers en place vs marché.
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Inspection du bâtimentStructure et mécaniques du bâtiment.
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Permis et conformitéConformité du zonage et des permis d'exploitation.
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Phase environnementalePhase 1 systématique pour les actifs à risque.
Structure juridique Achat d'actif vs achat d'actions
La structure juridique de la transaction a des incidences fiscales et légales majeures. Voici les distinctions clés.
| Critère | Achat d'actif | Achat d'actions |
|---|---|---|
| Responsabilités passées | Non héritées | Héritées (fiscales, légales, environnementales) |
| Récupération d'amortissement | Possible pour l'acheteur | Non applicable |
| TPS / TVQ | Généralement applicable | Non applicable |
| Financement | Plus simple à obtenir | Peut être plus complexe |
| Cas typique | Commerce, garage, restaurant | Pharmacie, concessionnaire, garderie |
Ce qu'ils disent sur moi
Questions fréquentes FAQ sur l'achat d'un bien immobilier commercial au Québec
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En immobilier commercial, la valeur d’un actif est calculée à partir de ses revenus nets d’exploitation divisés par le taux de capitalisation du marché et non à partir des prix de vente de propriétés comparables. Le financement est également distinct : les prêteurs évaluent la viabilité de l’actif lui-même plutôt que le seul profil de crédit de l’acheteur.
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Le taux global d’actualisation (TGA) se calcule en divisant le revenu net d’exploitation annuel par le prix d’achat de l’actif, puis en le multipliant par 100. Par exemple, un immeuble générant 60 000 $ de RNE et vendu 1 000 000 $ affiche un TGA de 6,0 %. Un TGA plus élevé indique généralement un risque plus grand ou un marché moins prisé.
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Le ratio de sécurité (couverture de la dette) mesure la capacité d’un immeuble à rembourser son financement à partir de ses revenus. Il se calcule en divisant le revenu net d’exploitation par le service annuel de la dette. La plupart des prêteurs exigent un ratio de sécurité minimum de 1,20, ce qui signifie que l’immeuble génère 20 % de revenus de plus que ce qu’il coûte en remboursement hypothécaire.
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La mise de fonds varie selon le type d’actif et le programme de financement. Pour les immeubles multirésidentiels de 5 logements et plus, la SCHL offre des programmes permettant une mise de fonds aussi basse que 15 % pour les projets admissibles. Pour la plupart des actifs commerciaux (bureaux, industriel, commerce), la mise de fonds conventionnelle se situe entre 25 % et 35 % du prix d’achat.
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Oui. Tout courtier immobilier détenteur d’un permis de courtage immobilier de l’OACIQ est tenu, en vertu des règlements de l’Organisme, de conclure un contrat de courtage écrit avant d’agir à titre de représentant. Ce contrat précise la durée du mandat, son caractère exclusif ou non, la rémunération du courtier et les obligations des deux parties. Ce document vous protège et encadre officiellement la relation professionnelle.
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