Marc et Sophie vivaient depuis dix ans dans leur jolie maison du quartier Sillery à Québec. Quand ils ont décidé de vendre pour acheter plus grand, leur objectif était clair : vendre rapidement et au meilleur prix possible.
Un soir, en recherchant sur Google, Marc tombe sur une publicité accrocheuse :
« Vendez votre maison pour seulement 1 % de commission! Gardez des milliers de dollars dans vos poches! »
Séduit, il décide de rencontrer le courtier immobilier de cette annonce publicitaire. Son discours est simple :
« Pourquoi payer plus cher? Les autres courtiers immobiliers facturent trop. Avec moi, vous économisez et ça ne change rien au service. »
Pour Marc et Sophie, l’idée semble parfaite. Ils décident de signer un contrat de courtage immobilier de vente avec ce courtier.
1. Le revers caché des économies sur la commission
La maison est rapidement inscrite sur le marché immobilier. Quelques photos, une annonce sur Centris et une pancarte à vendre sur le terrain.
Marc et Sophie rafraîchissent la page chaque jour, s’attendant à voir pleuvoir les demandes de visites.
Mais après une semaine, rien.
2 semaines passent, puis 3… toujours le silence.
Marc appelle son courtier immobilier :
« Est-ce normal qu’on ait aucune demande de visites ? »
« C’est un marché plus lent ces temps-ci, il faut être patient », répond-il.
Mais le marché immobilier n’est pas le problème. Le problème, c’est la stratégie de vente adoptée.
Pour offrir une commission aussi basse, leur courtier immobilier a dû couper quelque part. Et devinez où?
- La rétribution offerte aux courtiers immobiliers collaborateurs a été réduite au strict minimum;
- Le budget publicitaire pour mettre en valeur la propriété est inexistant.
Résultat :
- Pas de campagne publicitaire sur Facebook, Instagram, Google Ads et YouTube;
- Pas de vidéo immersive ou de visite virtuelle;
- Pas de photos professionnelles;
- Pas d’activités de vente directe et locale;
- Pas de stratégie pour cibler les acheteurs qualifiés.
Pendant ce temps, dans le même quartier, une maison comparable bénéficie d’une mise en marché complète :
- Campagnes sur les réseaux sociaux et Google Ads;
- Photos professionnelles et drone;
- Campagnes de publipostage locale;
- Une rétribution compétitive pour attirer les courtiers immobiliers collaborateurs et leurs clients actifs.
Et la différence se voit : le voisin reçoit 15 visites en 3 jours… Marc et Sophie, seulement 2 visites depuis le début de la mise en vente il y a 3 semaines.
2. Le rôle crucial de la collaboration entre courtiers
La plupart des transactions immobilières impliquent 2 courtiers immobiliers :
- Le courtier inscripteur : celui qui représente le vendeur;
- Le courtier collaborateur : celui qui représente un acheteur actif sur le marché.
Lorsque la rétribution offerte aux collaborateurs est faible, cela peut avoir un impact sur le nombre de visites que vous recevrez.
Ce n’est pas une question de mauvaise foi : c’est une question de rentabilité et de temps.
Exemple
Deux propriétés comparables, dans le même quartier et au même prix demandé.
- Maison A : rétribution de 2,5 %, budget marketing de 8500$;
- Maison B : rétribution de 1 %, aucun budget marketing.
Laquelle attirera le plus d’acheteurs? Laquelle se vendra le plus rapidement?
3. Les économies en apparence… et des pertes bien réelles
Marc et Sophie espéraient économiser 10 000$ sur la commission. Mais après 3 mois d’attente :
- Leur propriété reçoit 2 visites;
- Aucune offre concurrentielle;
- Pour attirer un acheteur, ils finissent par baisser leur prix demandé de 40 000$;
- L’économie promise se transforme en perte financière.
Ils réalisent qu’ils ont payé pour un service minimaliste. Le rabais sur la commission n’est pas gratuit : il se paie en perte de visibilité et de valeur.
4. La bonne stratégie : investir pour mieux vendre
Marc et Sophie décident de changer de courtier immobilier. Cette fois-ci :
- Un prix demandé réaliste avec le type de marché de leur quartier;
- Une rétribution juste pour motiver les collaborateurs;
- Une feuille de route marketing comprenant: mise en scène photographique, campagnes Facebook, Google Ads, infolettres ciblées, marketing de terrain, campagne YouTube de présentation cinématique de l’immeuble et l’emplacement, visite virtuelle, marketing d’affiliation et d’influence;
- Une stratégie de mise en valeur pour créer un coup de coeur.
En 1 semaine, ils reçoivent 8 offres concurrentielles et vendent 100 000$ au-dessus du prix demandé.
5. Payer moins… pour recevoir moins
Dans l’immobilier, la commission n’est pas qu’une dépense : c’est un levier stratégique de vente déductible d’impôt. Moins votre courtier immobilier gagne, moins il investit dans :
- La visibilité de votre propriété;
- La motivation des collaborateurs;
- Les outils marketing pour attirer les bons acheteurs.
Un courtier immobilier à rabais ne vous fait jamais économiser : il transfère le coût ailleurs. Souvent directement sur le prix de vente final de votre immeuble. Ce qui est surnois et n’est pas honnête.
Conseil d’expert
Avant de signer avec un courtier immobilier, posez 3 questions essentielles :
- Quelle part de la commission sera versée au courtier collaborateur?
- Quel est le budget publicitaire prévu pour ma propriété?
- Quelles activités de vente seront déployées pour générer des visites qualifiées?
Astuce : Si les réponses sont floues, la promesse d’économie risque de vous coûter plus cher qu’anticipé.
Tableau comparatif : courtier immobilier à rabais vs courtier immobilier expert :
| Critères | Courtier immobilier à rabais | Courtier immobilier expert |
|---|---|---|
| Commission | 1% à 3,75% | 5% à 7 % |
| Rétribution offert aux collaborateurs | Faible | Compétitive |
| Budget marketing | Minimal ou inexistant |
|
| Multimédia | Minimum et amateur |
|
| Visibilité en ligne | Limitée à Centris et à une pancarte à vendre |
|
| Prix de vente finale | Sous le marché. | Maximiser grâce à la compétition. |
6. Le vrai coût d’un courtier immobilier à rabais
Calculateur de commission
7. Évaluation gratuite de la valeur de votre maison
Comme Marc et Sophie, il est essentiel de connaître la vraie valeur de votre propriété avant de prendre la décision de vendre.
Remplissez une demande d’opinion de la valeur marchande de votre propriété dès maintenant : en quelques clics, vous recevrez une estimation claire et des recommandations adaptées à votre situation.
Mon objectif : vous aider à vendre mieux, plus vite et au meilleur prix.
Discutons de vos options
Dès que vous êtes prêt, je demeure disponible pour répondre à vos questions, vous guider dans vos choix et vous aider à prendre des décisions plus éclairées concernant votre projet immobilier.
À propos de l'auteur
Depuis plus de 13 ans, j'apporte une expertise unique sur le marché immobilier du Québec en conjuguant une approche axée sur la science de la donnée, la création multimédia et l'agréabilité.