L’offre et la demande fixent le prix des maisons et les autres éléments déterminent l’offre ou la demande.
Fondamentalement, le marché est influencé par des forces économiques, mais aussi par le sentiment populaire qui peut faire augmenter les prix bien au-delà des niveaux économiquement viables sur le court terme.
Les 5 éléments qui influencent le prix des maisons sont : la demande fondamentale, la demande non essentielle, les politiques gouvernementales, l’offre et le sentiment populaire.
1. La demande fondamentale
Il s’agit des habitations occupées à temps plein par leur propriétaire et dont la valeur est influencée par des facteurs économiques, démographiques et financiers.
La croissance de la population
C’est le rythme auquel les gens s’installent dans une région et la taille des ménages.
Si la population croît au même rythme ou moins que par le passé, la pression à la hausse sur les prix est moins forte.
La croissance de la valeur des maisons
C’est l’évolution de la valeur marchande des logements dans un marché souhaité.
La hausse des prix réduit l’accessibilité et le nombre d’acheteurs potentiels. Aussi étrange que ça puisse paraître, la hausse des prix crée une pression à la baisse sur les prix. La croissance des prix influence les premiers acheteurs en quête d’acheter une maison d’entrée de gamme.
D’une règle générale, les coûts d’accès à la propriété sont considérés comme inabordables lorsqu’ils dépassent 40% des revenus d’un ménage.
Le taux d’épargne
Le revenu disponible après impôt que les ménages possèdent en mise de fonds ainsi que l’équité disponible sur leur habitation actuelle.
Le coût des services utilitaires tel l’électricité, l’essence et le gaz naturel augmentent. L’augmentation de ces coûts, de l’alimentation et du transport impact directement les revenus disponibles qui pourraient être consacrés au remboursement d’un prêt hypothécaire.
Équité
Les propriétaires actuels ont bénéficié de la hausse des prix, de sorte qu’ils disposent d’une équité plus importante qu’ils peuvent utiliser pour acheter une autre maison.
L’écart de prix dans les types d’habitation
Un écart important entre les différents types d’habitation signifie que les gens devront épargner plus et auront besoin de plus de financement hypothécaire pour passer, par exemple, d’une copropriété à une maison.
L’épargne
L’inflation augmente plus rapidement que le revenu des ménages. Les produits de la vie courante sont plus chers alors que les salaires stagnent. Si cette tendance se poursuit, les Canadiens seront à court d’épargne et commenceront à s’endetter pour payer leurs dépenses.
Le financement
Le montant maximum disponible en prêt hypothécaire est calculé sur la base des revenus, des dépenses mensuelles et des taux d’intérêt. Depuis 2020, les taux d’intérêt augmentent. Malgré cette augmentation, ils se situent dans la moyenne des 30 dernières années, mais depuis la crise financière de 2007, ils n’ont jamais été aussi élevés.
La croissance des emplois est essentielle, car s’il y a une croissance démographique et que les nouveaux arrivants n’ont pas d’emploi intéressant à occuper, cela n’exercera pas de pression à la hausse sur la valeur des immeubles.
Si les emplois à temps plein augmentent, on peut s’attendre à une augmentation de la demande, indépendamment de la croissance démographique.
La hausse des taux d’intérêt affecte la demande en restreignant l’accessibilité à la propriété et la capacité d’emprunt des acheteurs. Cette situation, jumelée à la croissance des prix des habitations, explique pourquoi les achats immobiliers ont diminué.
De nombreuses personnes souhaitent devenir propriétaires de leur première maison ou agrandir leur espace de vie. Toutefois, de moins en moins de ménages ont la capacité financière de procéder à cet achat.
2. La demande non essentielle
Il s’agit des investissements à court terme, à long terme et récréatifs, c’est-à-dire les logements qui ne sont pas occupés à temps plein par leur propriétaire. C’est ici qu’entre en jeu les capitaux étrangers, les flippeurs immobiliers et l’argent issu des produits de la criminalité.
Étant données que la demande est non essentielle, c’est-à-dire, qu’elle ne sert pas à se loger, elle est plus volatile que la demande fondamentale.
Les capitaux étrangers
Depuis janvier 2023, le Canada interdit à certains non-Canadiens d’acheter des habitations jusqu’en 2025. Cette interdiction ne s’applique toutefois pas aux étudiants, travailleurs étrangers ou aux citoyens étrangers qui sont des résidents permanents au Canada. Ce qui est un frein à la croissance des capitaux vers l’immobilier canadien par rapport aux années précédentes.
Les investisseurs immobiliers du marché locatif long terme
Les investissements en immobilier locatifs sont un levier important dans l’évolution des prix de l’immobilier.
La demande a augmenté dans les grands centres urbains, car de nombreuses entreprises ont recommencé à adopter des modèles de travail en présentiel ou en travail hybride.
L’arrivée simultanée de plusieurs personnes sur un marché, fait monter les prix à court terme, ce qui encourage les investisseurs en recherche d’immeubles locatifs à entrer sur le marché.
Toutefois, les coûts d’emprunt ont largement augmenté au fil des ans. Il faut donc être très vigilant lorsque l’on veut acheter un immeuble à revenus.
Les locations courts termes
La location touristique était très répandue avant la pandémie. Maintenant que les voyages internationaux ont repris, les locations court terme influencent à nouveau les investissements immobiliers.
Les flips immobiliers
Lorsque le prix des immeubles augmentent, il est plus facile pour les rénovateurs de faire de bonnes affaires avec l’immobilier. Maintenant que le marché immobilier s’est assoupli et que la réglementation fiscale à cet effet s’est resserrée, les flips immobiliers commencent à être de plus en plus risqués et moins profitables.
L’argent issu des produits de la criminalité et le blanchiment d’argent
Il s’agit de l’argent sale issu des produits de la criminalité ou de l’argent gagné légitimement mais transféré illégalement au Canada depuis des pays où les capitaux sont contrôlés ou soumis à des sanctions internationales tel la Russie, l’Iran et la Corée du Nord.
Cet argent est blanchi sur le marché de l’immobilier afin d’en dissimuler la nature illégale. Généralement, le véritable propriétaire du bien immobilier est caché par l’utilisation d’un prête nom ou d’une société écran qui possède l’immeuble.
Dans l’ensemble, compte tenu des restrictions imposées aux acheteurs étrangers et de la volatilité du marché immobilier locatif, les flux de capitaux vers l’immobilier résidentiel dans la demande non essentielle diminueront en 2023 et 2024. Ce qui met une pression à la baisse sur le prix des habitations.
3. Les politiques gouvernementales
Les politiques gouvernementales qu’il s’agisse de niveau fédéral, provincial ou municipal ont un impact sur l’offre et la demande en habitation.
Registres nationaux et publics de renseignements sur la propriété effective des sociétés par actions et des biens immobiliers
Au Canada, lorsqu’un non-résident prévoit acheter un immeuble, celui-ci devra divulguer leur citoyenneté et leur statut de résidence.
Si une entreprise ou s’il y a un partenariat dans l’achat d’une propriété, le notaire doit déterminer si un résident étranger détient 50% ou plus de la propriété. Si c’est une fiducie, le notaire devra déterminer si le bénéficiaire est un résident permanent. Dans tous les cas, ces informations apparaîtront dans un registre public.
Si un non-résident reçoit des revenus de location d’un immeuble situé au Canada, il y aura une retenue de 25% sur le revenu brut de location. Toutefois, il est possible de choisir de retenir l’impôt sur les revenus net de location en remplissant le formulaire requis à cet effet.
Restriction pour les acheteurs étrangers
Depuis janvier 2023, au Canada il y a une interdiction d’achat de biens immobiliers par des non-Canadiens pour une période de 2 ans. Il existe toutefois des exceptions à ce moratoire tel que les personnes titulaires d’un permis de travail temporaire, les demandeurs d’asile et les étudiants étrangers.
Le moratoire a été implanté pour permettre au gouvernement d’étudier si cette mesure réduira la spéculation et l’augmentation des prix sur le marché immobilier.
D’une manière générale, le gouvernement a abandonné de nombreux programmes de soutien à la valeur des habitations durant la pandémie et a ensuite mis en place des restrictions sur les investissements en provenance de l’étranger.
4. L’inventaire
L’inventaire de propriété disponible sur un marché provient de 2 sources :
- Les ventes en vigueurs : ce sont les propriétés d’occasions actuellement en vente. Elles appartiennent à des particuliers qui les vendent pour les modernisées, se rapprocher du travail ou pour d’autres raisons;
- Les constructions neuves en prévente et complétées : ce sont des habitations neuves vendus par le biais d’un promoteur ou un constructeur immobilier. Il s’agit principalement de copropriétés et de maisons unifamiliales.
L’augmentation de l’offre diminue la pression à la hausse sur les prix causée par la demande.
Le nombre de mois d’inventaire
Bien que le nombre total d’habitation à vendre soit un indicateur clé pour comprendre l’offre sur un marché donné, le rapport entre les mises en vente en vigueur et les achats s’exprime en nombre de mois d’inventaire.
C’est le meilleur indicateur pour évaluer la tendance sur les prix car il démontre la relation entre l’offre et la demande.
Si l’offre et la demande baissent en même temps, l’équilibre du marché immobilier est maintenu et la pression sur les prix demeure inchangée.
Le taux de prêts hypothécaires en souffrance
La détresse financière entraîne des ventes précipitées ou forcées. Ce qui provoque une augmentation de l’offre.
C’est probablement ce qui attend le marché immobilier de 2025 et 2026 lors des renouvellements hypothécaires, ceux ayant participé à la surenchère post pandémie, ont bénéficié de faibles taux d’intérêt qui leur permettait d’emprunter plus à cette époque.
Maintenant que les taux ont massivement augmenté, il est probable que de nombreux propriétaires vont être forcés de vendre leur maison, car ils ne seront plus en mesure de remplir leur obligation hypothécaire à cause des hausses de taux.
Logements mis en chantier, achevés et en construction
Les mises en chantier et les logements en construction sont en baisse. Au cours des 18 prochains mois, la baisse du nombre de chantiers achevés pourrait entraîner un resserrement au niveau de l’offre disponible.
Les préventes sont des achats d’habitations neuves non construites et achevées auprès d’un promoteur ou d’un constructeur immobilier. En général, un promoteur doit vendre 70% des habitations avant de débuter la construction, de sorte que les mises en chantier sont un bon indicateur de succès pour les préventes.
5. Le sentiment populaire
Le sentiment populaire représente la confiance des consommateurs envers le marché. Il est volatile et est facilement influencé par ce qui est véhiculé dans les médias. Il peut évoluer rapidement, comme nous l’avons observé au cours des dernières années.
Bien que le sentiment des consommateurs soit un facteur clé contribuant aux tendances des prix du marché immobilier, le sentiment en lui-même n’est pas un indicateur précis des prix futurs.
Pour terminer :
- La demande fondamentale est plus faible car la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation ont affaibli le budget consacré à l’achat d’un bien immobilier;
- La demande non essentielle est plus faible en raison des coûts plus élevés de financement;
- Le moratoire imposé aux acheteurs étrangers par le gouvernement élimine certains acheteurs potentiels sur le marché immobilier;
- L’offre augmente tranquillement, mais les nouvelles constructions sont en déclins, ce qui met de la pression à la hausse sur les prix;
- La confiance des consommateurs envers le marché immobilier est légèrement négative.
Bien que cela ne soit pas garanti, les conditions actuelles du marché augmentent considérablement le risque d’une correction majeure.
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À propos de l'auteur
David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada. Il oeuvre principalement dans l'achat et l'investissement immobilier. Il est reconnu pour son approche humaine de l'immobilier et de l'utilisation efficace des technologies pour guider ses clients. Vous avez un projet immobilier? Écrivez-moi dès maintenant →