Les frais de condo, ou charges communes, sont les sommes que vous versez chaque mois au syndicat de copropriété pour faire fonctionner l’immeuble : entretien des parties communes, assurance collective, réserves obligatoires. Au Québec, ils ne sont pas facultatifs. Le Code civil du Québec vous oblige à les payer en proportion de la valeur relative de votre fraction.
Et ils coûtent de plus en plus cher. Selon une étude de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec publiée le 25 mars 2026, les frais de copropriété médians ont doublé en dix ans au Québec : de 1 716 $ par année en 2015 à 3 432 $ en 2025.
En bref
- Ils ont doublé en 10 ans. Frais médians annuels au Québec : 1 716 $ en 2015, 3 432 $ en 2025 (APCIQ, mars 2026);
- Votre part est fixée par la loi : c’est la valeur relative de votre fraction qui détermine votre quote-part (art. 1064 C.c.Q. Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.);
- Deux réserves sont obligatoires : le fonds de prévoyance, dont la contribution minimale est de 5 % des charges communes, et le fonds d’auto-assurance, qui couvre la franchise du syndicat;
- La Loi 16 change la donne. Chaque syndicat doit obtenir une étude du fonds de prévoyance et un carnet d’entretien d’ici le 14 août 2028. C’est l’une des raisons principales de la hausse actuelle;
- Ne pas payer vos frais de copropriété à des conséquences. Après 30 jours de défaut, le syndicat peut inscrire une hypothèque légale sur votre fraction;
- Le condo demeure moins cher que l’unifamiliale. Dans la région de Québec : 1 765 $ par mois tout compris contre 1 786 $ de paiement hypothécaire pour une maison.
Qu’est-ce que les frais de condo, exactement ?
Les frais de condo sont la contribution de chaque copropriétaire aux dépenses communes de l’immeuble. Le syndicat de copropriété les perçoit, généralement par prélèvement mensuel, puis les affecte à trois postes distincts : les dépenses courantes d’exploitation, le fonds de prévoyance et le fonds d’auto-assurance.
Trois appellations circulent pour la même chose : frais de condo, frais de copropriété, charges communes. Le Code civil du Québec emploie « charges communes ». Les trois désignent la même obligation.
Comment votre quote-part est-elle calculée ?
C’est ici que beaucoup d’acheteurs se trompent. Votre contribution n’est pas proportionnelle à votre superficie, mais à la valeur relative de votre fraction. L’article 1064 du Code civil du Québec le prévoit expressément : chaque copropriétaire contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction.
Cette valeur relative est établie dans la déclaration de copropriété. Elle tient compte de la superficie, mais aussi de l’étage, de la vue, de l’orientation et des avantages rattachés à l’unité. Deux condos de superficie identique peuvent donc avoir des quotes-parts différentes.
Une exception importante s’applique aux parties communes à usage restreint, un balcon ou un stationnement par exemple. Les copropriétaires qui en ont l’usage contribuent seuls aux frais d’entretien et de réparations courantes de ces parties.
Chaque année, le conseil d’administration fixe votre contribution après consultation de l’assemblée des copropriétaires. Le syndicat vous avise ensuite sans délai du montant et de la date où il est exigible (art. 1072 C.c.Q. Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.).
Combien coûtent les frais de condo au Québec ?
Les frais médians annuels sont passés de 1 716 $ à 3 432 $ entre 2015 et 2025, soit une hausse de 100 % en une décennie. L’APCIQ attribue cette progression à deux causes : la hausse générale des coûts d’entretien des bâtiments et les nouvelles pratiques de gestion découlant de l’évolution du cadre réglementaire.
Condo ou maison : la comparaison mensuelle réelle
Une objection revient souvent : avec les frais, le condo finirait par coûter plus cher qu’une maison. Les données de l’APCIQ disent le contraire, même après la hausse des dix dernières années.
Selon les données régionales de cette étude rapportées par Les Affaires et La Tribune, le coût mensuel total d’un condo s’établit à 1 765 $ dans la région métropolitaine de Québec, contre 1 786 $ de paiement hypothécaire pour une unifamiliale. Dans la région de Montréal, où se concentrent 74 % des ventes de copropriétés de la province, l’écart est plus marqué : 2 310 $ contre 2 470 $.
La copropriété représentait 25 % des ventes résidentielles au Québec en 2025, contre 20 % dix ans plus tôt.
Pourquoi les frais de condo augmentent depuis 2020
La hausse n’est pas le fruit d’une mauvaise gestion généralisée. Elle vient en bonne partie d’un rattrapage imposé par le législateur, après des décennies de sous-capitalisation des copropriétés.
La Loi 16 et l’étude du fonds de prévoyance
Le fonds de prévoyance sert à financer les réparations majeures et le remplacement des parties communes : toiture, ascenseurs, structure, stationnement étagé. L’article 1072 du Code civil du Québec Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. fixe la contribution minimale à 5 % de la contribution aux charges communes.
Ce plancher de 5 % était rarement suffisant. Le Règlement sur la copropriété divise, entré en vigueur le 14 août 2025, corrige le tir. Chaque syndicat dispose de trois ans et un jour, soit jusqu’au 14 août 2028, pour obtenir une première étude du fonds de prévoyance et faire établir un carnet d’entretien. L’étude doit ensuite être renouvelée tous les cinq ans.
Cette étude doit être réalisée par un professionnel autorisé : ingénieur, architecte, évaluateur agréé, technologue professionnel ou comptable professionnel agréé, sans lien direct avec l’immeuble ou ses occupants. Elle recommande le montant que le fonds devrait contenir au début de chaque exercice et les sommes à y verser.
Concrètement, une copropriété qui cotisait le strict minimum depuis vingt ans découvre souvent, à la réception de son étude, que son fonds est nettement sous-financé. La correction se répercute sur les frais mensuels.
Le fonds d’auto-assurance
L’article 1071.1 du Code civil oblige chaque syndicat de copropriété divise à constituer un fonds d’auto-assurance. Sa fonction est précise : payer la franchise prévue au contrat d’assurance du syndicat en cas de sinistre.
Les montants, eux, ne figurent pas dans le Code civil du Québec. Ils sont fixés par le Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises, auquel renvoie l’article 1072, en vigueur depuis le 15 avril 2022. Le fonds doit atteindre l’équivalent de la franchise la plus élevée souscrite par le syndicat, à l’exclusion des franchises pour tremblement de terre et pour inondation. Une fois ce seuil atteint, l’obligation de cotiser cesse, sauf si le fonds est utilisé. Lorsque la franchise la plus élevée dépasse 100 000 $, la cotisation peut être réduite de manière que la capitalisation atteigne au moins 100 000 $.
La hausse des coûts d’entretien
Le troisième facteur est plus banal : tout coûte plus cher. Main-d’œuvre, matériaux, énergie, primes d’assurance collective. L’APCIQ cite explicitement la hausse générale des coûts d’entretien des bâtiments parmi les causes du doublement des frais médians.
Qu’est-ce qui est inclus dans les frais de condo ?
Le contenu exact varie d’une copropriété à un autre : la déclaration de copropriété et le budget annuel font foi. Le tableau suivant présente la répartition typique.
Ce que couvrent, et ne couvrent pas, les frais de condo
| Généralement inclus | Généralement exclu, à votre charge |
|---|---|
| Entretien et nettoyage des parties communes : halls, corridors, ascenseurs, escaliers | Assurance de votre unité et de vos biens personnels |
| Aménagement paysager, déneigement, entretien des stationnements extérieurs | Réparations à l’intérieur de votre partie privative |
| Assurance collective de l’immeuble et des parties communes | Améliorations que vous avez apportées à votre unité |
| Contribution au fonds de prévoyance et au fonds d’auto-assurance | Cotisations spéciales votées pour un projet imprévu |
| Gestion, administration, honoraires professionnels, frais bancaires | Franchise applicable à un sinistre survenu dans votre partie privative |
| Accès et entretien des équipements communs : piscine, gym, salle communautaire | Vos taxes municipales et scolaires |
| Parfois l’eau chaude, le chauffage ou Internet, selon la déclaration | Électricité de votre unité, si elle est comptabilisée séparément |
Attention aux cotisations spéciales. Une cotisation spéciale est une somme votée en plus des frais mensuels, quand le fonds de prévoyance ne suffit pas à couvrir des travaux majeurs. Elle peut représenter plusieurs milliers de dollars par unité. Un fonds de prévoyance bien capitalisé demeure votre meilleure protection contre ce scénario.
Ce qui arrive si vous ne payez pas vos frais de condo
Le syndicat dispose d’un recours puissant, et il l’utilise. Après un défaut de paiement de plus de 30 jours de votre quote-part des charges communes, le syndicat peut inscrire une hypothèque légale sur votre fraction (art. 2729 C.c.Q.). Depuis la Loi 16, votre contribution au fonds de prévoyance fait partie de ces charges communes : ne pas la verser vous expose au même recours.
Cette hypothèque ne garantit pas seulement l’arriéré. Elle couvre le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, les charges de l’exercice financier en cours et celles des deux années suivantes. Le syndicat doit ensuite publier une action ou inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire dans les trois ans de l’inscription, faute de quoi son hypothèque s’éteint (art. 2800 C.c.Q.).
Un point souvent mal compris : vous ne pouvez pas retenir vos frais de condo pour protester contre une décision du conseil d’administration ou contre des travaux mal exécutés. Contester et payer sont deux démarches distinctes.
Les documents à examiner avant d’acheter un condo
C’est l’étape que trop d’acheteurs négligent. Depuis l’entrée en vigueur du Règlement sur la copropriété divise, le syndicat doit remettre à un acheteur potentiel, dans les 15 jours suivant sa demande, une attestation contenant notamment :
- le solde actuel du fonds de prévoyance et du fonds d’auto-assurance;
- l’historique des contributions des trois dernières années;
- les liquidités disponibles, ainsi que les surplus ou déficits des trois derniers exercices;
- le budget en cours et la confirmation des assurances souscrites;
- un sommaire des inspections, des réclamations, des réparations majeures, des travaux planifiés, des litiges en cours et des modifications à la déclaration.
À cette attestation, ajoutez trois documents à demander systématiquement : l’étude du fonds de prévoyance si elle a déjà été réalisée, le carnet d’entretien, et les procès-verbaux des assemblées des deux ou trois dernières années. Les procès-verbaux révèlent les tensions, les projets reportés et les votes serrés que les états financiers ne montrent pas.
Questions fréquentes sur les frais de condo
Les frais de condo sont-ils négociables ?
Non. Votre quote-part découle de la valeur relative de votre fraction, établie dans la déclaration de copropriété. Le montant global est fixé annuellement par le conseil d’administration après consultation de l’assemblée des copropriétaires. Vous pouvez participer au débat budgétaire, mais pas négocier votre contribution individuelle.
Que se passe-t-il si le fonds de prévoyance est insuffisant ?
Le syndicat a deux options : hausser les contributions mensuelles, ou voter une cotisation spéciale pour financer les travaux. Dans les deux cas, ce sont les copropriétaires qui paient. C’est exactement le risque que l’étude obligatoire du fonds de prévoyance vise à réduire.
Des frais de condo bas sont-ils un bon signe ?
Pas nécessairement. Des frais anormalement bas signalent souvent un fonds de prévoyance sous-capitalisé, un entretien reporté, ou les deux. Une copropriété qui cotise correctement aujourd’hui vous évite une facture bien plus lourde demain. Comparez toujours les frais au solde du fonds de prévoyance et à l’âge du bâtiment.
Puis-je déduire les frais de condo de mes impôts ?
Pour une résidence principale, non. Si le condo est un immeuble locatif, les frais de copropriété comptent généralement parmi les dépenses d’exploitation déductibles du revenu locatif. Validez votre situation avec un comptable ou un fiscaliste.
Les frais de condo augmentent-ils chaque année ?
Ils sont révisés chaque année au moment de l’adoption du budget. Avec l’échéance du 14 août 2028 pour l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien, plusieurs copropriétés québécoises connaîtront des ajustements marqués d’ici là.
Ce qu’il faut retenir
Les frais de condo ne sont pas une dépense subie, mais l’expression du coût réel d’entretien de votre immeuble. Une copropriété dont les frais montent parce qu’elle a fait son étude du fonds de prévoyance est en meilleure santé qu’une voisine dont les frais stagnent depuis dix ans.
Avant de faire une promesse d’achat sur un condo, exigez l’attestation du syndicat, lisez l’étude du fonds de prévoyance et parcourez les procès-verbaux. Ces trois documents en disent plus sur votre facture des cinq prochaines années que le montant affiché dans la fiche descriptive.
Discutons de vos options
Dès que vous êtes prêt, je demeure disponible pour répondre à vos questions, vous guider dans vos choix et vous aider à prendre des décisions plus éclairées concernant votre projet d’achat immobilier.
Note : Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour une situation précise, consultez un notaire ou un avocat.
Sources
- Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, « Copropriété : toujours l’option la plus abordable, malgré la montée des coûts », étude publiée le 25 mars 2026, citant Camille Laberge, directrice adjointe et économiste principale. apciq.ca Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre.. Consulté le 24 août 2026.
- Gouvernement du Québec, « Mesures applicables aux copropriétés divises pour les propriétaires et les constructeurs Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. ». Règlement sur la copropriété divise en vigueur depuis le 14 août 2025. Consulté le 24 août 2026.
- Code civil du Québec, RLRQ c. CCQ-1991 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., art. 1064 (répartition des charges communes), 1071.1 (fonds d’auto-assurance), 1072 (contribution annuelle et fonds de prévoyance), 2729 (hypothèque légale du syndicat, version en vigueur depuis le 10 janvier 2020) et 2800 (extinction de l’hypothèque légale après trois ans).
- Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises, RLRQ c. CCQ, r. 4.1 Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre., en vigueur depuis le 15 avril 2022. Modalités de capitalisation du fonds d’auto-assurance.
- « Le condo reste plus abordable que l’unifamiliale au Québec, selon une étude », Les Affaires et La Tribune, 25 mars 2026. Données régionales de l’étude de l’APCIQ pour les régions de Québec et de Montréal.
- Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, oaciq.com Cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre..
À propos de l'auteur
David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada.
Depuis 2013, David apporte une expertise unique sur le marché immobilier de Québec en conjuguant une approche axée sur la science de la donnée et la création multimédia.
Vous avez un projet immobilier?
Écrivez-moi dès maintenant →
Facebook
LinkedIn